疫情的冲击，让深圳正接受巨大的考验，而深圳楼市也几近走入停摆的状态。

2月25日，南山不动产登记所发布暂停不动产登记业务；2月27日，福田不动产登记所发布暂停开展午间延时服务。

截至本月27日，深圳新房住宅成交1954套，二手房住宅成交823套，不出意外，2月份深圳二手住宅将停留在1000套以下，再次刷新历史新低。

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停摆的深圳楼市

深圳楼市的历史不长，短短几十年，有过失落、低点，但谁也没想到，会陷入今天的困局。

影响有多大？笔者梳理了一下，它的影响已远超过历史任何一次春节或新政的冲击。

2008年2月，全球次贷危机+春节影响，当月二手房成交1499套；

2011年8月，受税费调整的影响，当月二手房成交1462套；

2012年1月，受税费调整+春节的影响，当月二手房成交1132套。

以史为鉴，过去二手成交低于1500套的月份，都受到强烈的市场外力、新政、以及春节影响，但即使是低谷，也保持在1000套以上的交易量。

唯独这次，2月成交大概率锁定在1000套以下，注定是被历史铭记的一个月份。

究其原因，有两点——

1、二手房指导价影响，这也是根本原因。2021年自实行指导价以来，二手成交不断下跌，同年10月下探至1605套，达到全年最低点。

二手房指导价的本质是限贷，官方初衷是稳定楼市，捍卫“房住不炒”，现在来看确实是做到了，但也误伤了真实购房需求，限贷之后首付变相提高，许多刚需改善被迫推迟购房计划。

如今指导价的影响还在持续，再加上疫情+春节综合影响，不仅2月成交数据难看，甚至未来的几个月时间里，依然是低谷徘徊。

2、疫情+春节的影响，这是另外一个层次的影响，根本上不及指导价，为什么这么说呢？

2020年2月，疫情正式爆发之际，全国几乎是禁足状态，但深圳当月二手成交也有1667套；要说疫情的影响，肯定不及疫情之初，所以说本质还是指导价的影响，疫情+春节只是助推了低成交。

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小阳春幻想破裂

全国多地楼市已经开启松绑，降首付、降利率、购房补贴等等，一线城市中，上海、广州小阳春蓄势待发。但这些于深圳而言，都毫无关系。深圳楼市，注定与小阳春无缘了。

二手指导价+疫情冲击，二手房市场已经彻底趴下，成交足以说明一切。至于新房市场，也开始退潮，抢房的日子明显不再有，华润城润玺二期全民营销，光明核心区限价盘启动转介......

全民营销、转介，这还算好的结果。弱势地段、缺乏热度的深圳其他楼盘，直接下血本。

比如罗湖的兆鑫H+，开出15%的豪佣奖励，东海富汇豪庭，备案价85折优惠......开发商拼命卖房的样子像极了当初排队抢房的买房人，时移世易。

这种现象还会持续多久？笔者不敢妄下定论，归根到底还得看政策走势，想要把握楼市，就得读懂政策，紧随政策。政策决定涨跌。

宏观上看，近来政策的走势有在朝着复苏的方向发展，央行官宣降息，房贷利率下调；接着各地放松楼市调控。

据不完全统计，目前已有超40城发布了各种力度的房地产宽松政策，尺度最大的要数菏泽、重庆等地，直接将首付比例下调至20%，且到目前为止，这类政策没有被收回，这是个很重要的信号。

另外，从近期官方的态度来看，“继续稳妥实施房地产长效机制，保障刚性住房需求，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。”

稳依然是前提，但也要满足合理的住房需求，与2021年相比，2022年楼市一定是相对宽松状态。

微观上看，深圳也有一些细节变化，下调房贷利率，首套最低4.9%，这样的房贷利率也是全国最低的；以及房贷放款速度加快，最快1-2周即可完成放款。

以及，近来有网友反映，银行不再查首付款来源，“公司开的收入证明满足1.5倍月供就行”

过去，无论是新房还是二手房，政策规定需严查首付款来源，月供必须大于两倍，这在一定程度上也抑制了购房需求。

但总的来说，这些政策无法触及根本，指导价才是深圳楼市的命脉。

而指导价的调整，也关乎深圳楼市的兴与衰，什么时候调整，官方的回复是，根据市场形势适时调整。

个人认为，在这一轮疫情的冲击下，为本不乐观的深圳楼市雪上加霜，指导价调整的步伐会加快，怎么调整，笔者依然维持原来的观点，感兴趣的可回看——深圳指导价...

结语

这一轮楼市调整，各地已经开始抢跑，以三四线城市为首，一二线城市跟进，包括上海、广州都有不同程度的放松，市场较为活跃，基本已经预定小阳春。

深圳各方面虽然还没有看到官方有放松的信号，尤其是大家对于新一轮“指导价”的期待，但在金融贷款方面，已经有悄悄放松的迹象。

去年12月，深圳部分银行就已经下调房贷利率，最低可至4.9%，二套房贷利率最低可至5.25%，而放款方面，一些资质好的客户，放款速度加快。

所以，对于当下的深圳楼市，谨慎中不妨带有一丝乐观。