近两日，国际评级机构穆迪接连下调了十余家房企的信用评级或评级展望。而不久前，另两家国际评级机构标普、惠誉也下调了多家房企的评级。三大国际评级机构轮番下调房企评级反映出房企偿债压力加大，当前房企融资能力下滑，加之销售回款不景气，压力可想而知。此外，四季度的融资环境放松或对房企偿债能力改善有限。
三大评级机构轮番下调房企评级
10月18日，国际评级机构穆迪接连下调了十余家国内上市房企的信用评级或评级展望，其中包括绿地、阳光城、富力、佳兆业、奥园、合生创展、祥生、中梁等多家知名上市房企。
报告显示，穆迪对佳兆业、富力、奥园、绿地等企业信用评级有所下调，例如其对佳兆业的评级从B1下调至B2，对富力的评级从B2下调至B3，而对领地、三盛、合生创展等评级展望从“稳定”下调至“负面”。
穆迪下调房企评级的核心原因为房企偿债能力下降。例如，穆迪将阳光城评级由B1下调至B2，主要考虑到近期债市动荡，阳光城以合理资金发行新债券，面临不确定性。报告称，截至2022年年底，阳光城有大量在岸和离岸债务到期，包括11亿美元的离岸债券和101亿元人民币的境内债券。
实际上，本月的不久前，标普和惠誉也对部分国内房企下调了评级。例如，标普将富力评级从“B”下调至“B-”，展望为负面，对绿地长期发行人信用评级从“BB”下调至“B+”;惠誉也将鑫苑置业评级下调至“C”。
更有统计数据显示，截至9月底，穆迪、标普和惠誉等三大国际评级机构下调房企评级行动累计达到90余次，超过去年全年的两倍。
房企偿债压力较大
几大评级机构缘何下调多家房企评级?据悉，房企流动性紧张，销售层面不给力，加上整体融资环境偏紧综合导致房企偿债压力加大或是主因。
合硕房地产机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示，评级机构下调多家房企评级的导火索为前一阶段以花样年为代表的多家房企美元债暴雷。加上当前国内金融环境相对紧缩，三道红线管理较为严格，企业融资受到较大制约。而从销售端来看，二批次集中供地全国层面纷纷流拍，未来房地产市场销售前景不被看好。评级机构因此对国内房地产市场感受悲观，才做出对特殊房企的融资风险提示。
诸葛找房数据研究中心方面对中国商报记者表示，评级机构下调房企评级一是受到当前房地产行业的融资、经营环境等市场情绪影响，叠加行业具有周期长的特征，使得部分企业发展的不确定性较高;二是房企偿债压力较大，同时行业内违约事件密集发生，部分现金流不充裕的房企资金流动性风险较高。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示，所谓评级，就是机构综合考虑资产变现能力、筹资能力、偿债能力、履约能力等，将企业评定为不同的等级。下调评级，主要反映评级机构对房企信用风险的担忧。具体来说，就是房企到期债务的偿还能力下降，资产变现的能力下降，再融资能力下降，信用风险暴露。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也对中国商报记者提到，几大评级机构下调房企评级都普遍关注了房企流动性和偿债能力，客观上要求这些房企近期改善此类指标的水平。
中原地产统计数据显示，进入10月，房地产美元债全面出现危机，先后有绿地、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。
房企融资能力下降
实际上，近来国内融资环境偏紧，房企融资能力下降，前三季度房企融资水平明显下挫。
据中指研究院监测，今年9月房地产企业融资总额为911.6亿元，同比下降43.8%，环比下降22.3%，单月融资规模同比连续七个月下降。今年1月-9月，房地产企业共融资15252.3亿元，同比减少17.0%。
此外，中指研究院企业事业部研究副总监刘水指出，ABS(资产证券化)暂停签发是融资规模大降的主要原因，表明监管对房企表外负债的融资模式已经警觉，持续大半年的ABS发行热潮逐渐退去。
克而瑞报告也显示，进入三季度，信贷和非标政策仍处于高压状态，其中9月以来审计署进驻20多家金融资产管理公司严查违规地产融资，同时监管层也对多家信托机构和地方金交所的存续产品开展清查工作，涉房非标融资几近暂停。
随着融资持续收紧，房企发债难度加大。据克而瑞监测的95家样本房企债券融资来看，今年前三季度新发行债券金额同比增长分别为-23.6%、8.3%和-40.6%，新发行债券明显缩量。此外，叠加今年前三季度偿债高峰的来临，很多房企较难实现借新还旧，只能利用自有资金来偿还旧债，净融资呈持续净流出状态。今年三季度样本房企净发债额为-607.4亿元，而去年同期则为734.3亿元。
而评级机构下调房企评级会进一步恶化房企的融资能力。汇生国际资本有限公司行政总裁黄立冲对中国商报记者坦言，评级下调对房企最大的影响是债息率的增高，房企海外发债后意向投资者将有所减少，房企美元债的借新还旧能力会持续下降。郭毅也表示，评级机构下调房企评级会影响房企未来海外发债的资金成本和债务的总体规模。
融资环境放松对房企利好有限
10月15日，央行在今年三季度金融统计数据新闻发布会上曾表态，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，一定程度上造成一些企业资金链紧绷。主要银行应准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。
这被外界解读为房地产融资环境放松的信号。中指研究院认为，10月15日央行的表态是行业信贷压力有所缓解的信号，四季度融资情况或有所好转。诸葛找房数据研究中心也认为，此次央行表态纠正对“三线四档”的理解，是向房地产市场释放了一个利好信号，信贷环境或将有所改善。
不过，郭毅对中国商报记者坦言，央行表态纠正对“三线四档”的理解会带来融资环境的适度放松，商业银行也会适度放松对房企融资的监管。但放松的步子不会太大，因为在整体政策层面，房地产开发领域融资环境单边收紧是客观存在的，房企整体融资环境还是处于紧缩状态。
黄立冲也坦言，进入四季度后，国内融资环境可能会出现一定改善，但房企海外的融资环境不会受国内政策影响，而是与房企自身流动性等问题相关，因此不会有所改善。
克而瑞报告显示，展望四季度，房企整体到期债券为1082亿元，同比减少7%，环比减少 19%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位。同时2022年上半年房企到期债券规模为3671亿元，房企偿债压力持续。(记者 周子荑)
