近日，2021年中央经济工作会议召开，会议指出要坚持“房住不炒”的定位，并明确了2022年房地产行业发展方向，提出鼓励房地产行业探索新的发展模式等内容。
近年来，在“房住不炒”的总基调下，楼市调控不断加码，房地产行业迎来变革的阵痛期，房企开发速度、业绩增速都有所放缓，甚至出现业绩下滑、债务暴雷等事件。业内普遍认为，房地产行业最终将回归民生产业的本质。面对新形势，经历了阵痛的房企也在试图以优化业务布局等方式寻求转型升级的方向，为未来企业发展谋划出路。
行业变革 房企面临业绩融资双重考验
房地产行业调控在近几年内日趋严格，延续去年“三道红线”等调控节奏，今年房地产贷款集中度管理制度、土地集中供应等措施密集出台，房企面临诸多考验。
业绩下降是最直接的表现。克而瑞发布的《2021年上半年房企盈利能力报告》显示，上半年行业整体利润率指标已降至2015年以来的历史最低水平，近半数典型房企毛利率、归母净利率双降。据克而瑞统计，2021年11月，TOP100房企单月业绩规模较10月环比回落3.4%，同比下降37.6%，值得注意的是，百强房企单月业绩已经连续五个月出现下降。不同于以往多家企业在11月提前完成年度业绩目标，整体来看，目前房企年度目标完成率低于前两年，能否完成年度业绩目标仍未可知。
业绩下滑之外，融资难度加大、融资成本高企成为房企不得不面对的问题。据中指研究院统计，今年10月房地产企业非银融资总额为365.0亿元，同比下降74.8%，环比下降60%，单月融资规模同比已经连续8个月呈下降趋势。
销售、融资“两难”的房企，面临越来越大的挑战，部分企业甚至“难以为继”，特别是今年下半年，面对债券兑付等节点，习惯了高周转、高杠杆的房企，因流动性问题暴雷事件接连发生。
刚刚召开的中央经济工作会议指出，将继续坚持“房住不炒”的定位。在这样的大背景下，房地产行业以往高周转、高杠杆的发展模式已经不符合未来预期;另一方面，中央经济工作会议首次提出“加强预期引导，探索新的发展模式”。显然，房地产行业的变革期已经到来。
尽管房地产开发业务有所放缓，但新的行业需求也在逐渐显现，一向对市场敏感的房企已经察觉到新的机遇，城市更新与城市运营成为房企主业升级的两个重要方向，而面对不断升级的居住需求，房企也在创新产品、提高核心竞争力。
10万亿市场爆发 城市更新为房企提供竞争优势
随着城镇化发展到一定程度，城市外扩速度放缓，既有区域的改造与更新需求开始显现。今年城市更新首次被写入政府工作报告，多个重点城市出台措施推动城市更新工作，而上海、广州、深圳等城市已设立相关基金，为城市更新事业提供金融保障。
受到政策鼓励，城市更新市场空间逐步释放。据中证鹏元测算，截至目前中国房地产总市值约为496.15万亿元，按照2%的转化率，城市更新或将带来约10万亿元市场。
政策与市场利好下，城市更新被视为行业的“下一个风口”，房企积极在这一板块“掘金”。据克而瑞统计，80%的百强上市房企都已布局城市更新，其中半数企业城市更新规模已超百万方。在这些企业中，招商蛇口、佳兆业、碧桂园、奥园等房企已经享受到城市更新带来的红利。
作为较早布局城市更新领域的房企之一，招商蛇口城市更新业务已重点布局深圳、广州、佛山、东莞等城市，且获得行业普遍认可。今年，招商蛇口发布2021年城市更新“猎英”计划，在全国30多座城市为100多个城市更新相关岗位招聘人才。
同样在城市更新领域深耕多年的富力集团曾在2020年全年业绩报告中透露：“本集团过往已累积大量具有高转换潜力的城市更新项目组合，这是取得价值被低估、具高上升潜力土地储备的重要途径。”
今年，华润置地历时7年打造的“西单更新场”项目赢得良好的市场口碑，这一项目奠定了华润置地在北京城市更新市场的地位，加上其在深圳开创的“南山模式”，华润置地“一南一北”的城市更新格局逐步形成。
2021年中央经济工作会议提出鼓励房地产行业“探索新的发展模式”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，房地产开发企业应结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，增量市场会逐渐转变为增量存量共发展的模式，尤其是存量市场的发展会提速。可以看到，未来城市更新将迎来更大发展。
布局城市运营 描绘业绩增长新曲线
当传统地产开发的红利退去，更大范畴的城市运营成为很多开发商的升级选项。不同于普通住宅开发，城市运营着眼于一个区域甚至整个城区的发展，涉及产业升级、居住水平升级、配套升级等多方面内容。
在城市运营领域，中国金茂是标签最为显著的房企之一。自2015年起，中国金茂率先从传统意义上的地产开发商转型城市运营商，而在多年实践中，中国金茂也以上海金茂北外滩、长沙梅溪湖国际新城等项目树立了城市运营的标杆。近两年来，在行业变革期，中国金茂的城市运营业务已经成为其业绩增长的“第二曲线”。
中国金茂2021年半年报显示，2021年上半年，中国金茂新增城市运营项目3个并成功收购了中国宏泰，来自城市运营的合同销售贡献率已经提升至24%，较去年年末提升了3个百分点。据悉，中国金茂已落地城市运营项目32个，按照此前计划，其2022年新增土储中的60%将来自城市运营项目。
此外，万科提出要做“城乡建设与生活服务商”，招商蛇口以“成为中国领先的城市和园区运营服务商”为企业愿景，融创2020年企业战略定位升级为“美好城市共建者”，华润、旭辉、花样年等纷纷入局，越来越多房企正在将城市运营视作未来业务发展的主要方向之一。
发力产品创新 满足居住升级新需求
拓宽赛道的同时，住宅开发仍是多数房企的主阵地。“双碳战略”下节能减排的需求、日益升级的居住需求，以及近两年疫情下暴露的居住痛点，促使房企走上产品升级之路，而健康、智慧等关键词，正在掀起一股住宅产品的新潮流。
以“中国绿色地产的标杆企业”为目标的朗诗绿色地产、不断升级科技住宅的中国金茂、打造“全生命周期产业家园”的当代置业、健康建筑体系持续落地的远洋集团……多家房企的实践推动了绿色健康建筑规模化发展，根据住建部公布的数据，截至2020年底，全国累计绿色建筑面积已达66.45亿平方米。在产品升级的探索中，房企也得到了丰厚的“回报”。
以远洋集团为例，其2021年半年报显示，截至报告期末，远洋健康建筑体系已落地40多座城市逾120个项目，覆盖面积超过2000万平方米。远洋集团对绿色健康建筑的探索为其市场评级提供了助力，今年8月，远洋集团MSCI-ESG评级提升至A级，为内地房企的最高评级水平;两个月后，远洋集团获评内地上市房企中首个GRESB五星评级。
市场评级的提升，又为远洋集团带来进一步融资优势。据了解，远洋集团在今年4月份发行首笔境外绿色债券，票面利率为3.25%;7月份，远洋集团再次发行绿色美元债券，发行规模3.2亿美元，票面利率仅为2.7%，创下当时公司境外市场美元债最低发行利率。
整体来看，今年房地产行业绿色债券总体发行规模也在进一步提升，更多房企正在享受绿色、健康发展带来的红利。中指研究院统计数据显示，2021年上半年房地产行业绿色债券融资规模已达人民币332亿元，接近去年全年的2倍。
此外，近期中央层面多次强调支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，中央经济工作会议再次重申这一内容。严跃进认为，在购房方面，合理住房需求主要是指刚需和改善型购房需求，刚需得到满足本身没有问题，关键是改善型购房需求。瞄准改善型住房市场，房企在户型创新、园林设计、配套引进等方面也在持续更新，更多维度、更高层次地满足新时代的居住需求。
在房企谋求主业升级与业务拓展的同时，可以看到，今年四季度开始，关于房地产的政策有所调整，中央经济工作会议明确，在坚持“房住不炒”的前提下，提出鼓励房地产行业“探索新的发展模式”“促进房地产业良性循环和健康发展”等内容。在政策与市场的协作下，房地产行业正在准备迎接新局面。(记者 门庭婷)
