夏磊 2022年1月百强房企销售金额、销售面积同比-41%、-44%，市场整体低迷，行业下行压力仍大。我们分线拆析房地产市场韧性，探讨需求现状及后市支撑因素。本篇三四线城市分析，是我们“开年看地产系列”的第三篇。
三四线城市房地产销售低迷
去年，商品房成交量和价格5月份见顶。以东莞、常州等41个三四线城市为样本，2021全年商品房销售面积1.5亿平，同比下降5%。分阶段看，2021年1-4月，样本城市商品房销售面积之和同比增速超过两位数，5月份增速回落至8.4%，6月份开始转负，8-12月份降速均超过-30%。样本城市的销售均价同比增速走势和销售面积维持一致，1-5月份同比增速均超10%，之后回落至个位数，但均价同比增速仍维持正增长。
开年来，三四线城市商品房成交持续下滑。2022年1月，30大中三线城市商品房成交面积271.4万平，同比下降51.5%；除夕到大年初五成交面积2.1万平，与去年除夕到大年初五相比下滑57.1%。
以我们实地调研的孝感为例，6月份以来市场明显转冷，上半年月均1528套，6-11月平均成交量降至1140套左右。年初，市场延续低迷，2022年1月份孝感市商品房成交1081套，同比下降26.7%。
土地市场热度不断回落
房企拿地热情不高。三四线城市国有土地使用权出让收入1-7月份累计同比增速转负，2021全年同比下降14.1%；成交溢价率前高后低，上半年平均溢价率18.0%，下半年6.7%。2022年1月土地市场持续下行，土地出让收入同比下降41.4%，溢价率降至3.4%。
以调研城市孝感为例，2021年，孝感楼市共有30宗商品住房土地出让，同比下降50%；成交面积104公顷，同比下降45%；总成交金额42.7亿元，同比下降19%。
烂尾担忧、返乡置业延迟加剧三四线市场低迷
房企陆续爆雷引发居民对期房交付的担忧。去年以来，多个大型房企陆续爆雷，叠加抖音、快手等新媒体的广泛传播，首次引发居民对期房项目烂尾的担忧，观望情绪浓厚，导致新房销售的快速下滑。
就地过年政策导致返乡置业需求延迟。去年和今年春节，由于新冠疫情防控压力，多个省市鼓励春节期间不返乡就地过年，造成部分外乡就业人员返乡置业需求延迟。以实地调研的孝感市集美府项目为例，和以往几年相比，今年返乡置业动静不大。
棚改货币化安置退出影响市场需求。棚改货币化安置是过去几年支撑三四线城市房市繁荣的最大政策变量，2016、2017年，三四线通过棚改货币化去库存1.4、1.8亿平，占销售面积的15%、17%。2018下半年开始调整棚改政策，取消货币化安置政策，大幅降低了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度。
市场分化，四类住房需求支撑三四线房地产市场
2014年以来，棚改货币化撬动了三四线的房地产市场，2020年，三四线房地产市场销售面积占全国的66%。
调研来看，三四线市场主要有四类需求：
第一类是本地居民住房需求。主要有三种类型：一是住房消费品质升级。老房子的居住质量明显差于新建商品房，置换需求长期存在，尤其是疫情散点爆发，长时间居家将促使居民置换需求提前释放。以我们实地调研的孝感槐荫四季项目为例，约一半是老城区改善客户。二是住房消费面积升级。三胎等生育政策放宽，三四线城市生育意愿更强，促使家庭人口规模增加，重新购置新房必要性提升。三是婚育购房需求。新媒体影响之下，居民法律意识在增强，为子女配置婚前财产也是常见的置业动机，既是给子女顺利婚娶增添分量，也能减少部分因离婚而造成的损失，还能规避日后因赠予、继承产生的税费。
第二类是外地务工人员置业需求。多是两种情况：一是婚嫁在本地，这一类需求占比不高，但也存在一定的比例。二是长期在本地工作，选择在本地定居而购房。
第三类是返乡置业需求。疫情导致部分在外务工人员无法返乡，叠加烂尾担忧、三四线城市房价跌幅较大，返乡置业的购房者观望情绪浓厚。相对于一二线城市的高房价、高生活成本和较低的生活质量，对于部分年轻人来说，三四线城市生活工作体验更好。随着房地产市场趋稳，返乡置业需求将继续释放，甚至部分年轻人会选择先在本地置业，既是一份资产配置，又能为父母改善居住条件。
第四类是周边乡镇的购房需求。一是资源改善，周边乡镇医疗、教育质量远不如地级市，会吸引周边居民置业；二是农村结婚，在城里买房，也逐步默认为结婚的前提条件。
三四线城市居民购房需求顺利释放需要两大条件：有购房能力、有购房意愿。对于购房能力，相对于一二线的高房价、高总价、高首付额来说，三四线城市房屋购买难度低，叠加去年下半年以来自贡、北海、玉林、马鞍山等多数三四线城市调整住房公积金贷款政策，更加降低了三四线城市的置业门槛。对于购房意愿，随着地方政府对“保交楼”高度重视，购房者信心在不断修复，但由于房价高企，买房暴富的情况不再出现，甚至新房一旦变成二手房就会失去流动性，三四线购房更趋理性。
值得注意的是，三四线城市市场分化也在加大，发达城市群的三四线城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、东北等缺乏核心城市的地区，三四线城市人口则持续大幅净流出，后市因需求萎缩而面临压力。据国际经验，随着城市化进程进入中后期，人口持续向一二线大市圈迁移，中小城市人口面临停滞、甚至净迁出。我国也不例外，近年来人口持续向一二线城市人口流入，三线城市基本维持平衡，而四线城市则持续净流出。以黑龙江省为例，全省13个地市2020年较2010年人口均净流出，最严重的绥化市和齐齐哈尔均超过100万人。以我们实地调研的孝感市为例，2020年较2010年人口净流出54万人，仍看不到好转迹象。
未来有何政策空间？
放松限购。三四线城市经过这一轮大幅度调整后，居民购房更偏理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场回归健康，临时性的限购政策存在放宽空间。例如调控最严格的环京地区也有动作，燕郊去年3月有放宽限购政策迹象；保定12月也变相放松限购，发文规定“购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制”。近期大湾区也有松动，惠州2月初的《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》意见稿，明确提出要适当放宽入户政策、缩短入户时间；肇庆2月也发文全面取消城镇落户限制。
放松限贷。一是公积金贷款政策调整，例如去年下半年以来自贡、北海、玉林、马鞍山等多数三四线城市调整住房公积金贷款政策，包括上调公积金贷款额度、认贷不认房、降低二套房首付比、上调缴存基数下限、人才购房可用住房公积金付首付款、放宽公积金提取和使用条件、扩大公积金用途、调整异地贷款政策等。二是商贷政策调整，具体措施包括增加贷款额度、放款速度提升、降低商贷利率、首付比例等。例如佛山自去年10月份以来，按揭利率连续下降，6开头降至目前的5开头，汇丰银行2月份首套房贷利率甚至低至5%；苏州今年初，多家国有行将首套房贷利率下调至4.95%，较去年底下降75BP；二套降90BP至5.1%。
购房补贴、打折。近期芜湖、武义、桂林、海安、晋江、衡阳、惠州、肇庆等近20个城市出台购房定向补贴政策，具体措施包括购房券、团购打折、购房补贴、消费券补贴、购房契税补贴等。例如惠州2月初流传出来的文件指出，鼓励各类企业或团体等和房企开展团购买房活动，团购价不低于备案价80%。
风险提示：政策调控、经济下行、宏观政策等超预期风险，样本城市数据偏差风险等。
证券研究报告：《开年看地产系列——三四线城市房地产市场韧性有多强》
对外发布时间：2022年02月14日
夏磊国海证券研究所联席所长、政策&地产首席分析师 观点新媒体专栏作者
