【编者按】忽如一夜春风来，2022年开年，中央、地方楼市暖风劲吹，“暖”字当头。地方松绑信号频发，企业端融资供应开闸。楼市是否能企稳回升？焦点财经将从城市篇、市场篇、企业篇三大维度，直击楼市横切面。
作者丨王迪
出品丨焦点财经
3月1日，房地产新政19条的出台，让郑州成为今年全国首个在限购限贷方面全面放松的城市。相比于此前其他三四线地方城市降首付等政策，这个新一线、省会城市的“十九招”，意味着“救市”再出重拳。
事实上，从2022年开年，各地楼市政策暖风渐起。据中原地产研究院统计数据显示，截止3月1日，全国2022年已累计出现16个城市发布不同内容的降低首付政策。另据相关媒体统计，截至3月2日，全国已有近40座城市出台旨在稳定楼市的政策，87个城市房贷利率出现下调，另有至少8个城市房贷首付比例已经下调。
其中，山东菏泽、重庆、江西赣州、广东佛山、河南驻马店、蚌埠、温州等城市提及或者部分提及商业贷款调整首付，另有北海、自贡、晋中、南宁、福州等城市提及公积金首付成数的变化，安徽等城市亦发布过相关首付变化的政策。
从取消“认房又认贷”，到引导金融机构下调住房贷款利率，改善性住房迎利好，郑州此番积极的楼市政策信号意义重大。
对此，贝壳研究院高级分析师潘浩指出，在郑州市去年遭受了疫情和水灾的双重影响下，房地产市场和企业也遭遇了较大的压力，郑十九条的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。其中关于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确的阐述，具有较强的可操作性。
“郑州作为中原城市群核心城市，此次郑十九条对其他城市也具有借鉴意义。从年初开始的各城市楼市政策密集发布，正在从中低能级城市向中高能级城市过度，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中。预计楼市‘小阳春’将有条件在多地出现。”
对于未来市场的走向，另有资深业内人士对焦点财经称：“房地产是否能回暖已经不是信心的问题，是整个房地产已经都供过于求。就像商办市场，早几年就供过于求，那么这几年再怎么样都涨不起来，一直是跌的，而政策的限制只是次要原因。”
郑州连环“十九招”
纵观“郑十九条”，政策涉及支持合理住房需求、改善住房供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五方面，需求端鼓励、供应端加速、企业端稳定、执行端规范是政策的显著特点。
其中，特别提到，降低个人住房消费负担，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
《通知》特别提出，为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
此次郑州“强心剂”或为改善郑州目前楼市现状。事实上，历经疫情、暴雨、降价、裁员、暴雷、停工等诸多困境，郑州房地产市场正遭遇危机。据贝壳找房数据统计，郑州1月疫情局部复发，成交量环比降幅超过5成。
焦点财经曾在《调查 |郑州老牌豪宅现价格“杀” 房企促销与“躺平”折叠》对郑州一线楼市现状进行了调查。年后，先是郑州老牌房企建业集团开年进行架构调整、裁员、人事布局等事项紧锣密鼓，后是名门地产、河南振兴房地产（集团）郑州碧源地产等多家河南房企强制多月放假，疑似“躺平”。
对此，在2月15日召开的“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”上，郑州市代市长何雄亮出对郑州市房地产业的分析判断，以稳定民心。
“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”何雄亮称。
针对郑州此项政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“对于鼓励改善型购房需求给予了很多支持性政策。比如，对于改善型购房需求，取消了认房又认贷的政策，使得很多购房者后续完全可以按照首套房的首付标准和首付利率进行调整，势必降低购房成本，这一点也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善。所以后续大户型等交易势必会加快，对于房企的项目去库存有积极作用。”
此外，他指出，类似的政策对于全国其他城市也有启发，基于信贷的流动性增加、资金成本降低，未来二套房方面的政策会更加宽松，市场交易数据也有进一步反弹的可能。据此可以认为，此类城市后续市场行情总体向上向好，对于全国其他城市来说，若是类似政策跟进，也可以带动房地产交易行情回暖，促进3月小阳春的到来。
多地救市政策出台 能否成为楼市“春药”？
郑州救市的力度堪称2022年以来各地政策的力度之最。另据焦点财经梳理发现，自2022年以来，不仅地方，中央层面也在频繁释放楼市宽松信号。
1月14日，国家发改委明确提到“促进住房消费健康发展”；1月18日，央行副行长刘国强公开称，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方；1月20日，全国住房和城乡建设工作会议强调房住不炒依然是总基调，但提出要充分释放住房的消费需求。2 月 24 日，住建部召开推动住房和城乡建设高质量发展发布会，会上将保持房地产市场平稳运行当做 6 项工作内容第一条，提出需要“保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。”
不论是央行降准、降息刺激需求，还是银保监会强调因城施策促进房地产行业良性循环和健康发展，都在释放积极信号。
此外，央行及银保监会明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，全国性商品房预售资金监督管理办法将于近日制定出台，也从侧面透露企业发展融资的放松。
在地方城市层面，此种政策放松的讯号也在显现。今年以来，多地已开展对房地产市场的因城施策调控，包括提高部分人群公积金贷款额度、提高公积金贷款最高次数、降低首付款比例等，需求侧政策持续松动。
此外，继山东菏泽多家银行降低首付比例后，重庆、江西赣州等地银行对部分符合条件的购房者，将首套房贷首付比例降至 20%，河南驻马店、广西佛山也下调首付比例至 20%，同时广东广州六大国有银行房贷利率下调。
国盛证券表示，基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。随后多地首付比例降低，印证需求侧政策改善逻辑。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复” 是 2022 年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。
“我们之前判断后续将会有更多二三线中小城市跟进，按一城一策原则刺激市场需求，并且有望从公积金贷款逐步拓展至商业银行贷款。首付款比例下降与房贷利率下降、首套房判定标准放松、保障性租赁住房贷款政策合力，将形成组合拳，支持刚需、刚改等居民合理性购房需求，促进房地产市场稳定健康发展。预计新房及二手房市场有望在二季度开始低位企稳逐渐回暖，回暖力度视乎整体宽松政策力度。”
一位业内资深人士则认为，越来越多城市放松“限贷”，意味楼市政策进入了实质性宽松期，市场开始筑底之后回暖速度将加快；侧面反映了金融政策和人口流向决定了楼市的走向，直接面向近三年来“进城”的刚需住房需求；首付二成，甚至零首付，将明显产生杠杆撬动效果，也就是“鼓励进城刚需买房、加快去库存”，未来首付比例跌破20%或许是大概率的；下一阶段取消限购城市或将再现。
