深圳售楼员贺能已经很久没有见过这种大场面了。半年未开单的他，又一次感受到了楼市的火热。

2月26日，早春18℃的午后，贺能热得脑门沁出了一层薄汗，迎来当天接待的第七组看房客户。讲解中，不时有电话打进来，他不得不安抚对方：“您先签到领张券，咱们安排了幸运抽奖，大奖是洗衣机。一会我过去接您。”

阳春三月，送走近十年最冷春节，深圳楼市吹起暖风。

据中指研究院统计，2月深圳新房成交约19.59万平方米，环比下滑45.1%，同比下滑26%；二手房成交823套，成交面积约7.66万平方米，同比大跌78%。二手房823套的月成交量，创下近15年新低。

“从上门量、带看量看，2月中旬楼市已经有明显上升，预示着楼市在探底、触底并缓慢回升。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示，在上海、广州楼市开始回升的情况下，深圳楼市的“小阳春”将回归，预计二手房月交易量在年中达到4000套水平。

新房成交分化

贺能是龙华鸿荣源壹成中心的销售。2月26日，该项目开放新展示中心，推出收官之作——十区。上千套房的推盘体量，对当下市场来说，颇具挑战性。因此，开发商使出浑身解数招揽客户。

时代周报记者在现场看到，鸿荣源壹成中心设置了亲子互动、幸运抽奖等暖场活动，吸引大量客户到访，展示中心内人头攒动。

不过，楼市平稳周期，开发商面对的是一群挑剔甚至苛刻的客户。

购房者罗一岚从事金融行业，职业习惯使得她对数字颇为敏感。即便鸿荣源尚未释放价格信息，罗一岚依然能够根据经验给出判断——若单价超过7.2万元/平方米，并无优势。

“参考往期的备案价格，加上十区是精装交付，单价目测在70000-75000元/平方米之间。但是，新房还要2-3年才交房，这期间的资金成本都要几十万元了，而龙华有大把次新房的参考价在7万元/平方米以下。买了就能住，不香吗？” 罗一岚对时代周报记者表示。

距离鸿荣源壹成中心不到3公里的卓越柏奕府，同样火热。

在柏奕府支援的销售人员谢思敏告诉时代周报记者，由于柏奕府看房量增加，他们从别的项目调配过来，协助带看、讲解工作。周末（2月27-28日）接待了200-300组客户，以刚需购房者和刚改购房者为主。

2月28日，卓越柏奕府发布成交喜报。过去一周（2月21-27日），柏奕府累计销售额约2.5亿元。

正在顺销的西部新盘深铁瑞城，是目前光明唯一不打折、无转介的项目。

时代周报记者查询深圳市房地产信息平台了解到，深铁瑞城于去年11月底取得预售许可证，合计推出1329套住宅，目前待售房源约100余套，去化率接近90%。由于网签数据存在一定的滞后性，去化率或更高。

“目前市场两级分化，容易成交的还是刚需自住客户，只要名额、资金在手，想买光明的都会来看我们项目，区别就是第一次来就定，还是看完整个光明再定。”深铁瑞城营销人士江润告诉时代周报记者，购房者最看重的是产品，其次看价格，部分购房者担心站在“山顶”上。

中西部热盘“圈粉”无数，而东部的部分新盘，则被遗忘在寒风中。

近期，罗湖新盘东海·富汇豪庭推出10套特价房，折扣85折，最高直减151万元。值得注意的是，折后售价是在备案价的基础上下调15%，该数值是深圳市住建局划定的价格下调下限。

另一罗湖新盘兆鑫汇金广场，选择重金奖中介。

时代周报记者获悉，兆鑫汇金广场单套成交佣金高达15%。近期，该楼盘推出兆鑫汇金广场二期——兆鑫H+公寓，这批房源于2020年12月备案，最低总价约402万元。这意味着，中介成交一套，佣金至少60万元。 深圳市房地产信息平台显示，截至2月28日，兆鑫H+公寓仅64套房源备案，去化率约7%。

二手房议价空间大

开年以来，一线城市楼市持续向好。

中指研究院数据显示，2月14-20日，一线城市整体成交环比上升82.6%，北京升幅较大，约为141.0%；广州居其次，升幅为120.5%。同比来看，楼市整体成交升幅为316.4%。其中，广州升幅较大，约为465.5%；上海居其次，升幅为403.2%。

具体到深圳，根据深圳市住建局统计数据，春节假期，深圳新房单周成交套数分别是479套、721套、754套，已连续3周上涨。

深圳二手房市场，也略有暖意。

今年2月，深圳二手房成交823套，这是深圳近15年二手房月度成交首次跌破千套大关。但多名业内人士认为，这或是深圳二手楼市的底部，楼市“小阳春”将带动成交回暖，信贷环境宽松亦会推动购房者入市。

根据深圳中原研究中心统计数据，最近两周（2月14-27日），二手房成交均出现环比上涨趋势。其中，2月14-20日，全市二手住宅共成交278套，环比上涨28.1%；面积共计25458平方米，环比上涨30.2%；2月21-27日，全市二手住宅共成交327套，环比上涨17.6%，面积共计31517平方米，环比上涨23.8%。

“我们最近成交的一套二手房，业主最初的报价是1100万元左右，最终成交价不到900万元。部分业主对接下来的市场看法存在较大的分歧，希望落袋为安，因此价格下调空间较大。” Q房网景田北片区董事余志贵向时代周报记者分析道，近期能够成交的二手房，价格大多接近或等于参考价，或者是有较大的议价空间。

余志贵认为，随着银行放款进度加快，3月市场会缓慢回升，但往日的“小阳春”盛况难以再现。

“现在整体市场非常平稳，但由于调控力度不减，市场上的放量还是非常有限。”余志贵表示。

深圳美联物业全国研究中心总监何倩茹对楼市“小阳春”持保守态度。据其观察，目前市场上存在比较多置换型客户，由于手头上房产较难卖出，所以不得不暂时搁置换房计划。因此，买房需求受到一定压制，导致市场成交量处于低位。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，深圳楼市的“小阳春”不会缺席，只会迟到。一方面，楼市资金环境好转，深圳首套房贷利率低至4.90%，处于较低水平。另一方面，深圳或在第一轮土地拍卖上进行调整，为开发商让利，吸引企业拿地。

近日，深圳中原研究中心发布3月潜在入市项目表，共计24个新盘计划入市，其中不乏深圳中心天元、万科启城、新世界(行情600628,诊股)松风明月等热门楼盘。密集的推盘攻势，叠加信贷政策宽松，深圳楼市的“冰河时代”，或在阳春三月终结。

（应受访者要求，贺能、罗一岚、谢思敏、江润为化名）