观点指数近一个多月再有多家企业拿下产业用地，特别是苏州集中出让了一批有明确产业定位和投资强度要求的工业用地。现阶段，各地方政府普遍对产业用地出让设置相当数量的考察指标，以确保土地不会被用作他处。
越来越多企业将园区智慧化和数字化提上了日程，甚至上升到战略层面，月内观察到再有中集产城和中南高科两家企业与科技型企业签下合作，以共推园区智慧化。
此外，最近有多项公募REITs利好政策出台，特别是出台了明确的税收优惠政策，助推REITs市场在春节后首周大幅拉升，数支REITs更是发布交易风险提示，表明投资者对政策的助力相当看好。
四企业获产业用地，多项指标防止土地用作他途
从月度投资动态看，继续有多家企业成功拿下产业用地，分别为上海临港、中电光谷、苏州高新和中新集团。数块产业用地的出让情况体现了地方政府较强的产业诉求，以及对土地受让方的严格要求。
从出让条件看，大部分设置了一定的投资强度要求，对宗地中建设项目也有严格规范。
如上海临港摘得的奉贤区两宗地块，均作出明确的土地权益流转限定，要求"土地使用权不得整体转让，不得分割转让"、"工业宗地范围内房屋不得分幢、分层、分套转让"，并要求受让人"不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施"。
而在苏州高新所拍得的苏新国土2021-WG-12号宗地，明确规定产业类型为智慧新能源设备，同批出让的苏州其余12宗地块也有明确产业类型要求。
除了设置严格的投资强度要求和明确的产业定位外，"亩均税收"作为重要的出让控制性指标也较为常见。如1月25日，中电光谷成功摘得的宜昌市宜土网挂（2021）56号地块，就规定了亩均税收不低于15万元/亩。
现阶段各地方政府普遍对产业用地出让设置相当数量的考察指标，以确保土地不会被用作他处。未来一定时间内，相信会有更多地方陆续跟进，而要求上可以预见会更加严格。
两企业签园区智慧化合作，中电光谷承接长三角产业转移
除了企业摘得产业用地外，还有3家企业录得新项目开工。
其中，中电光谷连续两个月有新项目开工，包括位于淮安市洪泽湖畔的中电光谷洪泽生态经济示范园，以及位于南通崇川区的中国电子东部智谷项目。两个项目均位于长三角，且同样是与彩虹集团共同建设的项目。
项目定位上也有类似，都希望成为长三角一体化的产业转移承接载体，只是所承接产业有所差异。洪泽生态经济示范园承接的是高端纺织、先进功能性材料、智能装备、电子信息等产业。而中国电子东部智谷则引入电子信息技术、智能装备制造等高端制造业。
据观点指数了解，近期越来越多的企业都将园区智慧化和数字化提上了日程，甚至上升到了战略层面。
部分企业建立自己的团队以独立研发一套智慧园区系统，除了在自身开发和运营的园区场景中应用，还试图拆分为一项独立的业务板块，作为对外轻资产输出的一部分，形成企业全新的盈利增长点。
还有部分企业则采取与做人工智能或者传感器的科技型企业成立合资公司，以合作的方式打造自己的智慧园区和产业赋能体系，并形成标准化的商业模式。另外，同样有企业直接对外购买一套智慧化系统。
报告期内，中集产城和中南高科2家企业与科技型企业达成签约合作，希望提升自身园区的智慧化水平。
虽然园区企业采取智慧化的方式各有不同，但有几个需要共同关注的点：
首先，建立智慧化系统有一定的基数门槛，各类软硬件设备都需要跟上，规模化园区才能摊薄升级成本；其次，以自持为主要盈利模式的园区进行智慧化更有助于提升园区租金和运营收入，而若是分割销售型的园区，搭配智慧化系统对园区售价的提升有限。
另外，园区自身建立开发团队需要一定时间、人员成本和资金成本，并且容易进入反复试错的困局。因此，与拥有成熟技术、且有成功经验的科技类公司合作可能是一个比较好的选择。
税收政策显著提振REITs市场，成交活跃度大幅提升
春节过后首周（2022.2.7-2022.2.11），REITs成交活跃度大幅回升，上市11只公募REITs产品交易价格普遍上涨。
其中，产权类公募REITs如建信中关村REIT涨幅达到20.83%、红土盐田港REIT涨幅达到30.88%、东吴苏园产业REIT涨幅达到17.4%。
数据来源：Wind，观点指数整理
市场活跃的主要源于多部门与机构发声，支持各类基础设施项目积极参与试点发行，特别是1月26日的税收政策文件，相当程度利好公募REITs市场扩容。
价格上升过快引致红土盐田港REIT与富国首创水务REIT在2月9日停牌，中航首钢绿能REIT、博时蛇口产业园REIT、华安张江光大REIT和建信中关村REIT均在上周发布交易风险提示。
11只公募REITs周成交金额为22.4亿元，环比上涨42.13%；成交量为3.96亿份，环比上涨40.43%；周度换手率3.62%。
初始发行至上周末，生态环保、园区基础设施、交通基础设施以及仓储物流类公募REITs累计成交金额分别达31.52、63.71、56.43和54.36亿元，累计成交量分别为4.16、16.77、5.03、12.65亿份。
从数据看，产权类REITs，包括产业园区和物流园区更受到投资者关注，交投活跃度更高。特别是市场化程度高的科技园区如中关村产园REIT，更贴合市场热点、最受投资者欢迎。
相对发行价，富国首创水务REIT上涨99.85%，盐田港仓储物流REIT上涨75.35%，中关村产园上涨69.78%，位列前三（平均49.93%）。
而投资者看好盐田港仓储REIT，源于盐田港吞吐量的增长。
2021年，盐田港区集装箱吞吐量达1416万标箱，同比增长6.1%，刷新全球单一码头集装箱吞吐量历史纪录。盐田港REIT底层资产为保税仓，并兼有仓储物流和港口两大行业属性，享受到了吞吐量增长带来的利好。
