2月11日，房产股掀起涨停潮，板块走出独立行情；另一方面，却是业绩暴雷，亏得一塌糊涂的业绩预告。
一面是暖风频吹，利好政策接二连三的出台；另一方面，却是销售数据暴跌，各地降价促销，不断抛售。
这种强烈反差，就是当下房地产市场的真实写照，充满了“魔幻疯癫”。迷雾重重，让人捉摸不透，看不明白。2022年房地产市场究竟怎么走？
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奇观1：雷声不断，股票却大涨
2月11日，港股华润置地上涨2.4%，再创历史新高，总市值突破2888亿港元。龙湖集团收盘报47.2港元，离新高仅一步之遥。
同日，A股房地产板块亦掀起涨停潮。泰禾集团(行情000732,诊股)5天4个涨停，南山控股(行情002314,诊股)连续2个涨停，荣安地产(行情000517,诊股)、天保基建(行情000965,诊股)、金科股份(行情000656,诊股)、京投发展(行情600683,诊股)、嘉凯城(行情000918,诊股)、中国武夷(行情000797,诊股)纷纷涨停。
A股房地产开发（881153）板块指数近3个月涨幅17.7%，同期创业板指数却下跌了19%。由此可见，近期资金对房地产股的偏好，以及对房地产态度的转变。
不过，二级市场的强势，并未得到公司业绩的支撑。从业绩预告来看，2021年房地产行业可谓“天雷滚滚”。
华夏幸福(行情600340,诊股)预计2021年度净亏损为331亿元-391亿元，比上年同期下降1003.14%-1167%。
蓝光发展(行情600466,诊股)预计2021年度净亏损为120.37 亿元左右；
泛海控股(行情000046,诊股)预计2021年度净亏损90亿元-110亿元；
阳光城(行情000671,诊股)预计2021年度净亏损45亿元-58亿元；
美好置业(行情000667,诊股)预计2021年度净亏损25亿元-36亿元；
嘉凯城预计2021年度净亏损13.5亿元；
南国置业(行情002305,诊股)预计2021年度净亏损为9亿元-11.5亿元；
华远地产(行情600743,诊股)预计2021年度净亏损为4.8亿元-6.9亿元......
2月11日，又一家20强房企股价“崩溃”了。当日港股正荣地产盘中一度暴跌81%，正荣服务盘中一度暴跌85%。有市场传言称，公司将不再按此前计划赎回一笔2亿元美元规模的永续债。这让A股投资者叹为观止，直言“太吓人”。
不过，正荣地产及时进行了辟谣。根据财联社消息，正荣地产回应称传闻不实，并称或有机构恶意做空再买入。截止收盘，正荣地产暴跌66%，正荣服务暴跌57%。拒澎湃新闻消息，正荣地产实际控制人欧宗荣的部分持股被强制平仓，随后回应是有投资者被强平。这....也算是一大奇观了。
房企突然暴雷，股价闪崩的例子还有不少。
2021年9月20日，港股新力控股股价暴跌87%，随后停牌至今。10月11日晚间新力宣布无力偿还即将到期美元债。
2021年11月18日，港股祥生控股暴跌53.91%。盘后公司回应运作一切正常，并无任何债务违约。
1月10日，港股当代置业暴跌40%。因为公司无法按时偿付境外优先票据本金总额约13.48亿美元。
1月17日港股阳光100中国盘中一度暴跌近80%，最终收跌64.59%。盘后公司回应一切正常。
2021年以来，房企股闪崩的戏码不断上演，一直没有中断过，时不时跳出来刺激投资者的神经。那些不幸踩雷的投资者，亏到情绪崩溃，亏到关灯吃面，无力吐槽。
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奇观2：暖风频吹，销量却加速暴跌
自去年四季度以来，政策对于房地产的“态度”就逐渐改善。具体我们来看：12月6日，中央政治局会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。这是一个标志性的转折点。
12月10日，中央经济工作会议表示，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
12月11日，国家发改委副主任兼国家统计局宁吉喆表示，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费品。国家重提“支柱产业”，“支持”的态度非常明显。
2021年12月20日，央行银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。由此，“三条红线”变相松动。
今年1月18日，中国人民银行副行长刘国强喊话，“把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方”。
1月20日，5年期LPR为4.6%，下调5个基点。由此，全国各地，房贷利率全线下降。
2月8日，央行银保监会发文保障性租赁住房贷款不纳入房贷集中度管理。相当于再次放松“三条红线”的管理。
2月10日，全国性商品房预售资金监管意见出台。当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。相当于房企资金紧箍咒再次放松了。
经过梳理后，我们可以非常明晰的看到，自去年四季度以来，政策对楼市从“态度转变”、“合理支持”，变成“支柱产业”、“促进发展”，再给予“信贷支持”。政策的转向非常明显，至少不再打压了。
有了中央的表态，地方“因城施策”的空间一下子打开了。由此，我们发现，各地轮番出台救市政策。
1月12日，广西北海出台，职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。
1月18日，四川自贡公积金贷款取消“认房又认贷”。不管有没有住房，只要没有公积金贷款记录或没有未偿清商贷，都可以按首套房的方式进行，首付40%下调到20%。
1月26日，安徽省发改委发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》，明确鼓励购房领域降低首付。这是本轮楼市调控以来，全国首个明确鼓励降低购房首付的省份。
2月9日，惠州救市，《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》，实施人才购房补贴，契税补贴，加大公积金政策支持力度等。
购房首付比例的调整，公积金贷款是地方可以定的，比如北海、自贡。但是商业银行调低首付比例，是由央行决定的。尽管如此，安徽发改委给出的信号意义仍然十分明显。
尽管政策已经暖到这个份上了，我们来真实的市场表现。根据上市公司公告，我们整理了典型房企1月份销售数据，惨不忍睹：
万科1月实现销售额356亿元，同比减少50.19%；
融创1月合同销售额279.2亿元，同比下降20.61%；
碧桂园1月的权益销售金额为363.6亿元，同比下降9.81%；
金地1月同比下降38.36%；
旭辉1月同比下降47.9%；
融信1月同比下降47%；
德信1月同比下降37.5%.....
另据第三方机构克尔瑞的数据，1月份，TOP100房企实现销售金额5256亿元，单月业绩规模同比降低39.6%，较2021年月均水平降低43%。呈现断崖式下跌。
克尔瑞29个重点监测城市商品住宅供应面积同、环比分别下降43%和58%，成交面积环比下降37%，同比跌幅扩至46%。仍然是断崖式下跌！
民生证券认为，货币宽松还未完成畅通。所以1月新增居民贷款占新增贷款比重仍创新低，居民中长贷同比少增幅度扩大，所以房地产仍然还未企稳。
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“疯癫”背后：如何看待？
对于二级市场表现，国泰君安(行情601211,诊股)认为，政策放松逐步外溢到优质民企，生存概率大幅增加。所以房产股迎来估值修复机会，幅度约 100%。
尽管政策已经回暖，购房者依然不热情。主要原因有四个：
一是担心房子不保值。“买涨不买跌”对购房者心理影响极大。目前全国房价仍然没有企稳，以下跌为主流，这种情况下，买方不会贸然入市。这也是长期以来，坚持“房住不炒”，坚持“稳预期”的必然结果。楼市没有涨价的预期，自然不着急买房。
二是房企不断暴雷，期房的烂尾风险大，重创了购房者信心，严重影响了目前的新房成交量。烂尾楼给购房者身心和家庭带来难以承受的痛苦。为了避险，很多人宁愿推迟购房计划，或者转向买二手房。
三是房产供应结构性失衡的问题。三四线以下城市供过于求，人口基本净流出，打折促销成为常态，越跌越没人买。一二线热点楼市人口净流入，购房需求旺盛；部分性价比较高的房源被哄抢，平价盘则基本顺销。买家不着急入市，房企也不降价，自然陷入僵持局面，成交量下降。
四是一些技术层面的东西。比如改善型需求，被“认房又认贷”的金融政策卡住了。
房地产要想真正好起来，就要改善上述四个层面的问题。好在，一切逐步在改善。
真正的回暖，恐怕还得一步一步来了，急不得。
