观点网近期,地产行业迎来新一轮融资潮。

受益于房企境内发债政策松绑,越来越多开发商通过公司债、超短期融资券、中期票据等方式“储粮”。

据观点指数不完全统计,2月以来,包括碧桂园、万科、中海、绿城、金茂等多家房企接连披露发债计划,融资金额超300亿元。

最新消息透露,2月21日,万科企业股份有限公司披露2022年度第三期中期票据发行文件。

据了解,该中期票据注册金额20亿元,发行金额20亿元,发行期限3年,主承销商及管理人为中国农业银行股份有限公司,联席主承销商为平安银行股份有限公司。

这是万科年内发行的第三笔中期票据,三次发行涉及资金80亿元。

针对当下房企融资现状,有分析人士提到:“现信贷政策边际逐渐放宽,房企的合理资金需求得到满足,融资利率水平也在不断走低。”

不过,从发债端亦发现,目前成功发债的房企大多有地方或者国资背书,往往信用评级较高,整体融资闸口还未完全向民企开放。

80亿中票

2022年开年,万科无疑是房企融资“急先锋”,接连披露发债动态。

2月21日,万科发布2022年度第三期中期票据募资说明书,本次中期票据注册额度为20亿元,首期一次性发行,拟全部用于商品房项目建设。

据观点新媒体查阅,本期募集资金拟用于三个住宅项目的开发建设,包括万科雪山二期A11地块、沈阳翡翠观湖一分期项目、西安澜岸项目,预计总投资金额分别为15.26亿元、18.15亿元及33.50亿元。

事实上,万科于年内计划及完成发行的中期票据共计三笔,募资金额共计80亿元,且募集资金均用于商品房项目建设。

其中,第一期中期票据发行金额30亿元,主要用于重庆市永川万科城一期、二期以及佛山金域半岛一期、万科雪山二期A6地块建设项目、万科雪山二期A8地块建设项目等5个住宅项目建设开发。

而第二期中期票据发行金额为20亿元,投资对象则为山东济南万科雪山二期A13地块建设项目以及沈阳浑南新都心一期分期项目。

分析人士提到:“发债用途不是为了偿还旧债,而是用于商品房项目建设,充分说明房企的融资和项目开工等紧密结合。”

与此同时,根据市场消息透露,万科此前发行的第一期中票利率为2.95%,较其于2021年9月的3年期中票利率下降13bp。而第二期中票利率询价区间在2.50%-3.50%,成本保持在行业低位。

基于万科过往发债表现,有市场人士预测,“万科第三笔中票利率或许不超3%”。

对万科而言,一方面,年内多笔融资均明确投向项目建设方面,说明企业在“借新还旧”方面的需求有所减弱;另有数据显示,2022年首季度,万科并无公开债务到期,企业资金面较为从容,也形成了利率优势。

另一方面,在中国经济稳增长主题下,“保交楼”成为地产政策调控的核心要点,而万科这种明确用于商品房建设的融资需求,亦能够较好获得资金支持。

据了解,目前,万科共计完成四笔中期票据注册,总规模100亿元,而前三期募资金额为80亿元,后续仍有20亿元额度。

数据来源:公开报道、观点指数整理

不止是万科,据观点指数不完全统计,年内有超过十家房企通过发债融资为项目开发筹集资金,包括碧桂园、中海、美的、建发、首创、首开、金地等,募资资金近300亿元,实际投入项目建设的金额超200亿元。

储粮过冬

过去,偿还到期债券是房企发债的一个主要资金用途。

以万科为例,2019年公开发行的债券共计15笔,融资金额超200亿元;2020年,发债融资亦超200亿元;过去一年,据不完全统计,该公司共计发行五笔债券,发行金额仅105.56亿元。

就上述融资而言,补充流动资金、偿还存量债券是主要用途,分析人士表示:“以旧换新、偿还存量债是企业融资的重要目的,也是企业替换债务的重要途径。”

数据来源:公开报道、观点指数整理

不过,万科2021年一季末宣布顺利回归“绿档”。2021半年报披露,万科净负债率20.2%,持有货币资金1952.2亿元,相当于短期借款和一年到期有息负债总和的2.3倍,剔除预收账款的资产负债率为69.7%;综合融资成本仅为4.27%。

另外,根据广发证券发布的评级数据显示,2022年一季度,万科无公开债务到期,净融资规模将显著提升。

相对应的,中海于2021年中期资产负债率、净负债率分别为60.2%、33.8%,剔除预收款后资产负债率51.8%,现金短债比3.6倍,三道红线指标处于“绿档”。

据观点新媒体查阅,截至2022年2月21日,重点房企共计发行45笔债券,包括超短期融资券、中期票据、超短期融资券、ABS等,融资金额近800亿元。

其中,滨江集团、华发股份、华侨城、越秀集团、中海、绿城、万科等企业均计划及发行三笔债券,碧桂园、建发、首创及首开两笔。

房企密集发债,源于债务集中到期。据标普信评发布的研究报告,2022年,116家样本企业年内国内债券到期金额约2300亿元,如果考虑到海外美元债,房企面临的债务重压将更大,年内房企海外债到期余额为273.25亿美元,偿债压力集中于上半年。

此外,去年地产调控严峻,房企融资渠道紧缩,导致不少房企出现资金链断裂等情况,这也给一众房企敲响警钟。

可以观察到的是,2022年以来,房企境内融资环境持续改善,纷纷发债筹资,以备寒冬。

偿还到期债券仍是房企发债的另外一个主要资金用途,另外,大型国有房企还能利用资金支持其兼并收购。

数据显示,在开年以来发债数据当中,有八成发债用于以旧换新。

其中,1月6日,绿城集团发行3年期26亿元中期票据,用于偿还债务融资工具、置换用于赎回已到期债务融资工具的自有资金、偿还银行贷款及项目建设;1月12日,中海发行3年期18亿元中期票据,用于偿还项目贷款及项目建设……

值得一提的是,招商蛇口于1月24日成功发行的2022年度第一期中期票据(并购),这是国内首批房地产项目并购中期票据正式落地。其中,3年期6.45亿元一般中期票据,利率2.89%,5年期6.45亿元一般中期票据,利率3.3%。

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