金融界2月21日消息 近日，南宁住房公积金管理中心出台了《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，3月1日起执行。该新规多项政策落地惠民，其中包括，执行首套房公积金贷款政策的，首付款比例不得低于住房价值的20%，即可贷额度不高于住房价值的80%；执行第二套房公积金贷款政策的，首付款比例不得低于住房价值的30%，即可贷额度不高于住房价值的70%。
现就《贷款实施细则》有关政策解读如下：
一、主要内容
（一）细化《贷款管理办法》中各项内容的规定
细化内容主要包括：
1.公积金贷款的类型（第一章第三条）
2.公积金贷款的对象和条件（第二章）
3.公积金贷款的额度、期限及利率（第三章）
4.公积金贷款的担保（第四章）
5.公积金贷款合作项目调查（第五章）
6.公积金贷款贷款申请时限及材料（第六章）
7.公积金贷款程序（第七章）
8.公积金贷款的偿还及贷后管理（第八、九章）
（二）《贷款实施细则》与现行公积金贷款政策相比的主要变化：
1.贷款额度计算方式
贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数
两人及以上借款申请人在上述公式中分别独立计算其贷款额度后再合并加总。
公积金缴存余额指借款申请人在南宁公积金中心申请贷款时的个人账户余额，借款申请人配偶在本市或异地正常缴存公积金的，其个人账户余额可以关联计算贷款额度。
缴存余额倍数为10倍。
缴存时间系数按借款申请人连续正常缴存公积金的时间确定：当连续正常缴存时间介于6个月和23个月时，缴存时间系数为0.8；当连续正常缴存时间介于24个月和35个月时，缴存时间系数为1；当连续正常缴存时间介于36个月和59个月的，缴存时间系数为1.2；当连续正常缴存时间为60个月及以上的，缴存时间系数为1.5。
风险防控系数根据申请贷款时南宁公积金中心的资金运用率（指南宁公积金中心公积金贷款余额占公积金缴存余额的比率）确定：资金运用率不超过85%时，风险防控系数为1；资金运用率超过85%但不超过90%时，风险防控系数为0.9；资金运用率超过90%但不超过95%时，风险防控系数为0.8；资金运用率超过95%时，风险防控系数为0.7。资金使用率以南宁公积金中心向社会公布的上一年年度报告为准。
2.取消最低月还款额的限制要求。在以往实行的贷款政策下，每一笔贷款的最低月还款额有限制要求，借款申请人收入越高，需要承担的月还款额也就越大，相应的贷款年限就要缩减，还款压力较大。《贷款实施细则》中取消了最低月还款额的限制，有利于借款申请人根据自己的收入情况选择适合的贷款年限，降低了还款压力。
3.放宽再交易住房及商转公贷款对房龄的限制条件。申请再交易自住住房贷款或商转公贷款的，所购住房房龄不能超过30年。自住住房的房龄以工程竣工永久性质量责任标牌的竣工时间或房产管理部门出具的房屋原始档案显示的登记时间为依据。
4.完善部分贷后变更事项。在还款期间内，经借款人申请，南宁公积金中心审批同意后，可以对原住房公积金贷款借款合同或担保合同约定的部分内容进行变更和补充，主要内容包括还款账户变更、还款方式变更、贷款期限变更、抵押人变更、担保人变更、联系信息变更和其他变更。
5.通过第三方机构提供担保，公积金贷款可实现（预）抵押办结即可放款。
二、相关问题解答
（一）贷款额度与个人账户余额的关系是怎样的？
答：按以往贷款额度与月缴存额直接挂钩的方式，中低收入家庭往往难以取得较高额度的贷款金额，《贷款实施细则》根据《贷款管理办法》的相关规定，对贷款额度计算进行精细化调整，缴存职工的贷款额度将与缴存职工个人账户余额及缴存时长挂钩，实现缴存贡献与贷款权益的精准匹配，有利于月缴存额度不高但缴存金额稳定、缴存时间较长的中低收入职工取得相应的贷款权益，更好的支持长存多缴职工，更加符合住房公积金制度支持中低收入家庭住房消费力度的初衷。考虑到个人账户余额与今后贷款额挂钩问题，需要缴存职工统筹考虑住房公积金个人缴存使用计划，对影响计算贷款关联的缴存余额、提取使用和缴存时间等要素进行合理安排，以获得职工满意的公积金贷款额度。
（二）执行首套房公积金贷款政策的情况有哪些？
答：借款申请人在南宁市行政区域（铁路分中心的借款申请人在购房所在地的行政区域内）无住房，且在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为购买首套住房，执行首套房公积金贷款政策。属于铁路分中心的缴存职工还必须查询在铁路系统管辖范围内是否取得铁路政策性住房。例如，借款申请人属于南宁公积金中心缴存职工，配偶属于铁路分中心缴存职工，在北海有一套房，在横州市也有一套房，夫妻双方从来没有使用过公积金贷款，配偶也没有铁路政策性住房，把横州的房子卖出，在南宁市行政区域内无住房，在南宁市行政区域内购买一套住房并申请住房公积金贷款，就可以参照首套政策执行。
（三）夫妻双方在婚前各自已使用过一次公积金贷款，婚后是否还可以继续申请公积金贷款？
答：根据《贷款实施细则》第十一条：“有下列情形之一的，认定为购买第三套及以上住房，不予贷款：（一）借款申请人在本行政区域内有两套或以上住房的；（二）借款申请人在全国范围内使用过两次或以上公积金贷款的。”这里的借款申请人包括共同申请人，即已婚的职工按照夫妻双方已使用过的公积金贷款次数计算，夫妻在婚前各自已使用过一次住房公积金，意味着本家庭使用公积金贷款次数已为两次，无论是否结清，都不能再次申请住房公积金贷款。
（四）夫妻共同申请公积金贷款，离异后双方约定所购房屋归属，是否可以在不结清公积金贷款的情况下变更产权人？未取得房屋的另一方是否可以再次申请公积金贷款？
答：夫妻共同申请住房公积金贷款，意味着二人均已享受公积金贷款政策，离异后无论所购房屋如何分配，二人作为该次公积金贷款的借款人，均不可免除公积金贷款的还款义务，在该次公积金贷款未结清之前，不可以变更产权人，双方也不可以再次申请公积金贷款。结清后再次使用公积金贷款的，前一次公积金贷款记录计入贷款使用次数。
（五）如何理解《贷款实施细则法》中贷款额度的计算方式？
答：贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数
两人及以上借款申请人在上述公式中分别独立计算其贷款额度后再合并加总。
例如，职工账户余额在申请贷款的时候是有3万元，缴存余额倍数为10，缴存时长3年，也就是36个月，对应的缴存时间系数为1.2，目前南宁公积金中心的风险防控系数是1，那么这个职工可以申请到的最高贷款金额是36万。如果这名职工已婚，配偶也缴存住房公积金，账户余额是2万元，缴存余额倍数为10，缴存时长60个月，对应的缴存时间系数是1.5，配偶可以申请到的最高贷款额度就是30万元。两人分别计算的贷款额度可以进行加总，这个家庭最高可以申请到66万元的贷款额度。简而言之，在符合其他贷款条件的情况下，公积金个人账户余额越多、缴存时间越长，可以申请的贷款额度也就越高。
每笔住房公积金贷款的可贷额度按上述计算公式计算后还需根据住房价值、首付款比例、还贷能力系数、信用状况等规定综合评估借款申请人实际情况，取最低值确定（向下取整为1000元的整数倍）。
（六）未缴存公积金及非正常缴存公积金的共同申请人的月收入如何认定？
答：未缴存公积金及非正常缴存公积金的共同申请人提供所在单位出具的收入证明、个人近6个月发放工资的银行流水凭证。月收入在个人所得税起征点以上的，还需另行提供近6个月社保个人参保缴费资料或个人所得税完税凭证等佐证。所提供的相关资料显示月收入不一致的，取最低值确定月收入。例如：共同申请人开具的收入证明显示工资收入为7000元，银行流水月均工资为6000元，月收入水平在个税起征点以上，必须提供社保参保缴费证明或个人所得税完税证明，如社保参保缴费证明或个人所得税完税证明低于收入证明及银行流水显示金额，以社保参保缴费证明及个人所得税完税证明二者最低值确定月收入情况。如社保参保缴费证明及个人所得税完税证明超过收入证明及银行流水显示金额，则以银行流水显示的月均工资核定。如所需认定的材料要素不齐全则不予认定相关收入情况。
（七）如果公积金账户存在异地转移的情况，缴存时间能够连续计算吗？
答：根据《贷款实施细则》第六条：“如存在下列情况的，经南宁公积金中心审核认定，可视为连续正常缴存：（1）职工变更了住房公积金中心缴存，变更前后缴存时间连续，且原个人账户余额转移至南宁公积金中心个人账户”，如果借款申请人的公积金账户存在其他住房公积金中心转入的情况，例如：借款申请人2015年1月至2020年12月在广州正常连续缴存住房公积金，2021年1月至公积金贷款申请时均在南宁公积金中心正常连续缴存且已将广州缴存的公积金个人账户余额转入南宁公积金中心，那么借款申请人的连续缴存时间从2015年1月起计算。
（八）家庭有两套住房同时使用商业贷款，可以任选其中一套住房申请商转公贷款吗？
答：在符合其他贷款申请条件的情况下，家庭有两套住房同时使用商业贷款的，可以任意选择其中一套住房申请商转公贷款，不区分购买的先后顺序。
