一段时间来,房地产金融政策变化备受关注。从年初开始,全国已有超过40个城市对房地产信贷政策进行调整,包括提高公积金贷款额度、降低首付比例等。3月1日晚,郑州市政府发布18条稳房市政策,力度不可谓不大。

2022年以来,各地陆续采取措施,房地产金融微调频频。如春节前后,全国已经20多个城市上调住房公积金贷款额度;部分城市如山东菏泽、江西赣州,将首套房贷首付比例悄然降至20%,一些城市还对二套房贷首付比例进行调整。

不过,上述调整主要还是零星的局部的微调,且发生在三四线城市,调整的力度相对温和,对全国影响较小。但近期有两个方面的变化与上述调整不同,值得进一步关注:

一是保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理。2月8日,央行、银保监会发出《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对保障性租赁住房发展的支持力度。2月25日,银保监会、住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》,要求银行和保险机构充分发挥优势,加大保障性租赁住房金融支持力度;支持银行业金融机构发行金融债券,拓宽支持保障性租赁住房的资金来源。

二是郑州市政府率先对房地产政策进行全面调整。郑州市政府3月1日发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,共涉及5部分18条内容,包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等内容,打响了二线城市地产政策全面调整的“第一枪”。涉及房地产金融部分,对公方面要求加大房地产企业开发贷款、并购贷款支持,缓解市场主体资金链运行压力;对私方面,主要是改变房贷“认房又认贷”限制,下调贷款利率。地方政府拟在新增财政存款、基金账户等方面,对金融机构予以优先支持。

金融是房地产市场的血脉。过去一段时间,在房地产高速发展之下,大量金融资源流向房地产市场,既推高了宏观杠杆率、积聚了金融风险,也挤压了对其他行业和小微企业的服务。将房地产金融政策作为房地产调控的重要手段,降低房地产金融化、泡沫化,是必要且重要的。不过,房地产金融政策调整应循序渐进,有计划、分步骤地实施,尽量减少对市场的冲击和影响。

住房信贷政策应继续实施差别化的住房信贷政策,合理把握信贷投放,优先满足自住型和改善型购房需求,抑制投资性、投机性购房需求。总之,住房信贷应坚持“因城施策”“一城一策”,既满足居民合理购房需求,又有助于防范风险、抑制泡沫。

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