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房地产上市公司2022年年报披露已经收官。新华财经和面包财经研究员以2022年全口径销售额前50名的上市房地产企业为样本，分析了46家披露年报业绩的房企2022年全年的财务表现及业绩变化。

统计显示，超过七成头部房企营收下滑，近半房企归母净利润告负，主要原因包括市场下行销售不及预期、资产减值计提、汇兑损失等。

35家房企营收下滑 毛利率持续探底

2022年营收超过2000亿元的上市房企有6家，分别为万科、绿地控股(行情600606,诊股)、碧桂园、保利发展(行情600048,诊股)、龙湖集团及华润置地，其中万科以5038.38亿元的营收排在首位。

千亿级房企共有11家，其中金地集团(行情600383,诊股)营收首破千亿，2022年营业收入为1200.35亿元，同比增长21.33%。

图1：TOP50上市房企2022年营收前10

营业收入同比下滑的房企数量达35家，占比超过七成。其中，融创中国、富力地产、旭辉控股集团及金科股份(行情000656,诊股)营收同比跌幅均超五成。

仅5家头部房企2022年营收、归母净利润双增，分别是建发国际集团、越秀地产、龙湖集团、万科及滨江集团(行情002244,诊股)。

从年报数据来看，行业整体毛利率持续探底。统计显示，头部房企2022年销售毛利率平均数为11.99%，同比下降约7个百分点；净利率平均数为-9.52%，同比下滑超16个百分点。

图2：头部房企近三年毛利率、净利率变化

超四成房企归母净利润告负 频现资产减值

归母净利润方面，5家房企盈利超百亿元。其中，华润置地以280.92亿元排在首位，龙湖集团、中国海外发展分别位列第二、第三。

值得关注的是，超四成房企归母净利润告负。富力地产、融信中国、华侨城等12家房企2022年亏损超百亿元，融创中国2022年亏损298.92亿元，亏损幅度居首。

超八成头部房企归母净利润出现下滑。其中，大悦城(行情000031,诊股)、正荣地产及禹洲集团归母净利润同比跌幅均超过1000%。

图3：TOP50上市房企2022年亏损前10

对于业绩下滑、亏损，多家房企表示主要受房地产业务销售下滑、结转项目利润降低、资产减值计提、汇兑损失等因素所致。

统计显示，超两成头部房企2022年汇兑损失超10亿元。根据财报，2022年碧桂园录得对冲后的净汇兑亏损约为83.79亿元，而融创中国2022年汇兑损失同样达到68.50亿元。

另一方面，多家头部房企于2022年计提大额减值。

2022年，华侨城共计亏损109.05亿元，其中公司年内资产减值损失达127亿元。对此，深交所向华侨城出具年报问询函，要求说明报告期存货跌价准备计提的合理合规性、是否存在集中报告期计提存货跌价准备的情形。5月6日，华侨城公告称，将延期回复年报问询函。

阳光城同样在年报问询函中，被深交所要求说明报告期减值计提是否充分、合规。公告显示，因立信中联会计师事务所出具了否定意见的内部控制审计报告，公司股票自2023年5月5日开市起被实施其他风险警示，公司股票简称由“阳光城”变更为“ST阳光城(行情000671,诊股)”。

图4：深交所债券纪律处分截图

此外，包括中国恒大、世茂集团等多家头部房企尚未披露2022年年报。此前，融创中国、富力地产等多家房企因未能及时披露公司年报遭到沪深交易所通报批评。截至目前，中国恒大、世茂集团仍在停牌状态。