房地产行业缩表带来的影响已经显现，行业自此进入探底盘整阶段。

截至8月31日，A股和港股超80家上市房企“2022年半年报”中，超过70%上市房企净利润、毛利润出现同比下滑；百强房企平均销售金额同比下滑51%，带动营业收入整体回缩。

(相关资料图)

探底阶段，安全是第一要义，相对而言具备优质商业资产的企业，或能凭长期盈利预期来获取“平滑周期”的能力，并以此抬高安全边际。

新城控股（601155）便是这个具备较高安全边际的房企之一。

住宅+商业双轮驱动

打造较高的安全边际

半年报显示，今年上半年新城控股651.60亿元销售金额中回款额达760.30亿元，回款率117%，位于行业前列。

高效回款带来的直接效果是现金流的充沛。上半年，新城控股在手现金余额447.82亿元，经营性现金流净额为115.03亿元。

不仅现金流不错，新城控股上半年营收和净利润也非常可观。上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.10亿元，扣非归母净利润25.62亿元。

其次，新城控股也有大量的已售未结转面积和货值，为未来的增长埋下伏笔。

半年报数据显示，截至6月底新城控股实现合同销售金额651.60亿元，销售面积约657.20万平方米，另外已售未结转面积达到3468.92万平方米。

从土储结构来看，新城控股截至6月末的总土地储备1.31亿平方米中，一二线城市占比37.05%，长三角区域三四线城市占比约29.46%，属于经济发达地区，是未来保证销售现金流的关键。

不仅如此，新城控股的商业经过十余年时间的沉淀，成色表现越来越佳。

财报显示，在今年上半年新城控股商业运营实现收入47.18亿，同比增长19.8%，商业持续性经营收入持续大涨超过当期利息支出，约为145.7%。其中，不含税的物业出租及管理收入在今年上半年增至43.79亿元，占公司营业收入的10.23%，上涨明显。

由于物业出租及管理属于较高毛利业务(毛利率约72.22%)且在总毛利中的占比大幅提升至33.74%，公司整体毛利率被带动提升至21.90%，同比涨幅2.29个百分点。

现金流充沛

财务稳健

如何穿越地产低迷周期，是横在多数房企面前的难题，不过，新城控股在这块，做得相对较好。新城控股一方面稳住现金流，一方面积极降负债，并取得了成效。

上半年，新城控股回款金额达760.30亿元，回款率117%，回款率、归集率位于行业前列。

同期公司的物业交付量达到近4万套，计划下半年新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米；计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米(住宅项目951.16万平方米，商业综合体项目811.64万平方米)，进一步提升项目资金回笼、结转的预期。

而回款和交付提质，对资金端的效果显而易见。上半年，新城控股的在手现金余额447.82亿元，对比同期短债，公司期内的非受限现金短债比1.06倍，若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，现金短债比则为1.75倍，安全系数维持较高位置。

同时，半年报显示，截至2022年6月底公司的有息负债822亿元，同比下降191.60亿元；公司整体净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点，三道红线均达“绿档”要求。

财务稳健的同时，在房地产整个融资低迷的环境下，公司的融资比较顺畅。

除中期票据及优先绿色美元债成功发行外，截至今年8月底，已有近20座已开业吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案的落地，累计获得融资62亿。公司在中报期内的平均融资成本进一步下降到6.50%，表现优秀。

不难看出，在基本面稳定安全的前提下，新城控股商业板块步步发力。另外，商业板块现金奶牛的特性，也使得其能在艰难时期筑高安全边际，平稳过渡，穿越周期的迷雾。