8月16日，华夏北京保障房RE⁃IT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT3只公募REITs产品正式面向公众发售。据渠道人士透露，3只保租房公募REITs单日认购规模均超过100亿元，合计“吸金”超过680亿元，目前3只产品均已宣布提前结束募集。值得注意的是，无论是从认购总规模还是从预计配售比例来看，这3只产品的发行火热程度均超过了此前发行的公募REITs产品。

3只保租房REITs为何受到投资者的热捧?将保租房做成REITs的逻辑是什么?底层资产质地如何?保租房REITs背后有稳定收益的来源吗?

双保障：房源供不应求、租金稳定

红土深圳安居REIT基础资产之一安居百泉阁是两栋37层的高层住宅，位于深圳市核心福田安托山片区。近年来，安托山片区城市面貌不断改善，不仅有传统名校深圳高级中学南校区的优秀教育资源，还有相关公共配套设施，如香蜜公园、深圳眼科医院、山姆超市、印力中心等。

园博公寓是中金厦门安居REIT的底层资产之一，公寓底层的商户说：“里面都住满了，住户大多是附近公司的员工。”

中金厦门安居REIT的底层资产——园博公寓和珩琦公寓均位于集美区，区内有很多高科技和产业类企业，还有一个大学城，集聚了年轻人和厦门新市民。

保租房如何体现保障的特性?以中金厦门安居REIT为例，中金基金副总经理、中金厦门安居REIT拟任基金经理李耀光表示，与当地的商业租赁市场相比，本次入池资产有三个特征：一是租户主要面向刚就业的大学生、城市基本公共服务人员等新市民群体;二是户型面积原则上不超过70平方米，以30平方米至45平方米的小户型为主;三是租金不高于同地段同品质市场化租赁住房租金的95%，年度租金涨幅不超过5%。

保租房租金低于市场水平，吸引符合要求的租户竞相申请，房源大多数时候供不应求。

比如，红土深圳安居REIT的底层资产——安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆四大项目，均位于所在区域的核心地段，周边配套齐全且均为新建住房，租金仅为同区位同品质市场租金的六折。截至3月31日，上述四大项目的出租率均超过98%。

再比如，中金厦门安居REIT的底层资产——园博公寓和珩琦公寓，截至2022年3月底，两项目的出租率分别为99.42%和99.11%，每月平均租金分别为32.35元/平方米和30.52元/平方米，低于周边市场化的租金水平。

“相对市场化的租赁方式，保租房的运营收入受市场环境的影响较小，这与公募REITs追求相对稳定分红的属性十分契合。”李耀光说，在符合保租房相关监管政策的前提下，基金管理人和外部管理机构共同对项目的租赁情况、成本预算、维修改造支出等进行预算管理，在为租户提供好的居住体验的同时，也能为投资人创造收益，让保租房REITs真正惠及多方。

稳定分红且有增值空间

除了保租房的租金收入，保租房的营业收入还包括配套商业设施租金收入、配套停车位租金收入。

持续、稳定的租金收入是保租房REITs顺利运作的基本盘。

红土创新基金基础设施投资部总经理助理陈超表示，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房项目的单位租户基本上是资质良好的企业、党政机关或事业单位，最终入住的都是经过筛选的符合条件的有关人才，因此入住人员的素质和收入水平均较高，租金支付能力较强，承租人高度分散，发生欠租等违约事项的风险较低。

中金厦门安居REIT的两个公寓项目，以个人租户为主。截至2022年3月31日，个人租赁房源和企业租赁房源的合同月租金收入占比分别为90.15%和9.85%。

同时，保租房REITs底层资产的增值预期也给投资带来想象空间。以安居百泉阁为例，其在红土深圳安居REIT底层资产中单价估值最高，达到5.76亿元，明显低于周边安托山片区楼盘价格。

红土创新基金基金经理皮姗姗认为，公募REITs扩展至保租房领域，将有效缩短建设企业的资金回报周期，降低企业资金压力。尤其对有保租房建设任务的国企来说，具有重要意义。 宗 河