继5月央行大幅下调LPR后,本月LPR再次迎来下调。8月22日,全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率(LPR)公告:1年期LPR为3.65%,较上月下调了5个基点;5年期以上LPR为4.3%,较上月下降15个基点。这也意味着,国内首套房最低的商业贷款利率可以达到4.1%,创出了2019年以来的新低。

南京链家房产经纪公司业务总监朱涛在接受记者采访时表示,历次LPR下调,市场最为关注的则是5年期以上LPR品种。因为从2019年起,房贷利率不再与基准利率挂钩,而是锚定5年期以上LPR。5年期以上LPR本次受到“特别关照”,进一步释放了推动房地产市场回升的政策意图。在当前楼市低迷的大环境下,这无疑是一剂“强心针”,低至4.1%的首套房利率将吸引很多刚需户“跑步入市”。

今年来LPR三连降

算上这一次,2022年开年以来,LPR已经三次下调。第一次降息是1月中下旬,央行宣布LPR利率1年期下降10个基点,5年期下调5个基点,这次降息是近两年来的首次;时隔4个月,5月份央行又宣布降息15个基点;3个月后的8月第三次下调。不难发现,LPR下调的频次越来越高,力度也在不断加大。

作为深化利率市场化改革的重要指标,LPR已逐渐代替贷款基准利率成为贷款利率定价的“锚”,央行每月都会定期发布,所以LPR的调整具有较强的方向性和指导性。东方金诚首席宏观分析师王青指出,此次1年期LPR降幅相对较小,5年期以上LPR降幅则要大得多,说明当前降息政策的主要目的还是定向支持楼市。通常金融机构发放短期贷款时,利率定价一般参考1年期LPR;发放中长期贷款,比如制造业中长期贷款、固定资产投资贷款和个人住房贷款等,参考的是5年期LPR。所以本次5年期以上LPR下调,对个人住房贷款利率将会产生较大影响。

值得注意的是,此次大幅降低LPR并非孤立行为,而是调控宏观经济发展、稳定楼市的组合拳之一,通过货币政策支持稳增长,促进房地产市场回暖,更好地满足居民刚性购房需求。5月15日,央行就曾宣布房贷打折,首套房利率可下调20个基点,结合此次降息,首套房利率最低可至4.1%,二套房贷款利率最低可至4.9%。而本月15日,央行先下调一年期中期借贷便利(MLF)操作利率10个基点,解开了LPR的“锚”。王青预测,未来宏观经济政策将继续保持稳增长偏好,物价走势整体可控,海外央行政策收紧步伐趋于放缓,LPR报价应该还有一定的下调空间,特别是5年期以上LPR报价将可能会迎来更大幅度的下调。

楼市各方“闻风而动”

相信很多买房人还记得去年的“房贷荒”现象,很多商业银行直接不受理房贷业务,或者延长放款期限,使得当时有很多购房者不得不搁置买房计划。房贷收紧的本意是落实房住不炒的定位,让住房回归居住功能,通过房贷政策的调整,降低房地产金融风险。然而受多方不可控的因素影响,房地产市场陷入了持续低迷状态。江苏省统计局的房地产(住宅)1-5月数据显示,江苏省1-5月商品住宅交易额同比下跌48%,投资额同比减少5.3%。以南京为例,7月南京共成交新房4258套,环比6月近6000套的交易量下滑近三成,同比去年同期更是下跌了38%。朱涛指出,在目前的这种人气低迷的楼市大环境下,本次LPR的大幅下调,无疑将为“萎靡”的房产市场注入新的活力。

记者在采访中也了解到,在央行宣布降低LPR之后,各家银行迅速跟进,同步下调了利率。建设银行南京某支行个贷中心工作人员告诉记者,在接到LPR调整通知后,他们及时调整了贷款利率,5年期一般贷款利率4.3%,首套房低至4.1%。如果和该行有过一定业务往来、资质和关系良好,房贷利率还可以进一步协商。苏州璀璨平江如苑售楼处梁经理表示,在LPR降低消息公布后,线上和线下咨询的客户明显增多,售楼处的咨询电话都快被打爆了。地处姑苏区的璀璨平江如苑一套房子均价在450万元左右,购房者多为想在苏州城区定居的年轻人,通常以自住为主,所以对首套房贷款利率的变化更为敏感。

与此同时,南京某二手房中介公司的置业经理王智莉也忙得热火朝天,电话从早上开始就响个不停,仅建邺区海峡城云璟湾小区内一套418万元的二手房,一上午就接到了七八通咨询电话,都是听闻房贷利率会降低后的刚需客户。王智莉表示,从客户的角度来讲,更建议购买二手房,因为二手房利率是即时的、动态的,可以按照基准利率来发放,而新房贷款利率往往是银行和开发商协商后的结果。此外,二手房还能避免烂尾风险,即买即住,首套房购房者可以优先考虑一下。

“刚需客”可适时出手了

朱涛指出,当前房地产市场的低迷状态,除了房价高、疫情反复等外部原因外,购房者的心理预期也是重要影响因素,不少购房者在买涨不买跌的心态下,对楼市持观望态度。而随着首套房贷款利率创出历史新低,买房成本进一步得到压缩,对于真正有购房需求的“刚需客”来说,可以趁这次LPR下调的机会,适时“上车”。无锡市民沈女士告诉记者,她半年之前便计划购买首套房,在看了无锡城区多处楼盘并咨询了银行贷款政策后,始终下不了决心,担心过高的还贷压力会影响生活质量。但在央行宣布降低LPR利率后,她简单算了一笔账,以贷款200万元、30年还贷期限、等额本息为计算前提。降息前,她每月月供约9839元,总利息为154万元;降息后,每月月供减少为9664元,总利息约为148万元。相比之下,一个月可以少还175元,总利息少还6万元,还是比较划算的,沈女士表示她将在未来两周内敲定买房。

不过已经“上车”的南京市民孙骁劼就有些“小情绪”了,他前两个月刚刚买房“上车”,现在就宣布降低房贷利率,让他感觉自己贷款贷“亏了”。恰好手里有一笔股票兑现,所以孙骁劼打算提前还完贷款,再去换利率更低的抵押贷。据记者了解,目前只有极个别银行可以做到随时还款且不收违约金,大部分银行需要贷款满1年以上,才可免费提前还款。所以是否提前还款,还要因人而异,如果经济条件不错,又恰好在贷款利率最高时购房,提前还贷不失为一种选择。

虽然LPR下调在市场上引起强烈反响,但是政策传导还需要一定的时间,楼市的复苏不是一朝一夕的事情。王青表示,对现阶段的楼市来说,重塑市场信心更为关键,比如严守“保交楼”政策红线,保障停工项目尽快复工,才能重构一个健康稳定的房地产市场。

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