西南证券股份有限公司池天惠近期对招商蛇口（001979）进行研究并发布了研究报告《开发业务深耕核心城市，资产运营稳步拓展》，本报告对招商蛇口给出增持评级，当前股价为13.85元。

招商蛇口

(资料图片)

投资要点

受市场下行影响，短期经营业绩承压。公司2022年营业收入为1655.6亿元，同比增长14.0%；归母净利润42.6亿元，同比下降58.9%。归母净利润同比下降的原因包括：1)受市场下行影响，结转毛利率和结转毛利均同比下降；2)公司落实国家的房租减免政策要求，减免商户租金7.5亿元。3)存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备和应收款项信用减值准备的计提共计同比增长20.3亿元；4)投资收益同比减少，2021年万融大厦、万海大厦作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元。

深耕核心城市，排名逆势提升。2022年公司销售面积1194万方，销售金额2926亿元，行业排名升至第6位。公司在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，全国12个城市进入当地销售金额前五名，在核心城市具有竞争力。2022年公司累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米。2023年计划实现签约销售金额3300亿元，重回增长轨道。

资产运营涵盖多种业态，打造城市服务生态圈。2022年公司全口径资产运营收入57.1亿元，EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%，EBITDA回报率5.46%，提升0.47pp。公司商业在营项目33个，经营建筑面积288万方，在建及筹开项目41个，总建筑面积404万方。写字楼在营项目30个，经营建筑面积113万方，80%位于一线城市，在建项目11个，总建筑面积111万方。产业园在营项目33个，经营建筑面积257万方。长租公寓在营项目41个，经营建筑面积108万方，在建及筹开项目28个，总建筑面积64万方。公司打造城市服务生态圈，其中物业管理面积3.1亿平方米，新签合同额31.8亿元。

主动优化资产负债结构，融资优势明显。公司拉长债务久期、调整融资品种，通过并购中票、绿色中票等创新品种公开市场融资327亿元，票面利率多次创下同期行业新低，年末综合资金成本为3.89%，较年初大幅下降59BP。公司采取稳健的财务管理策略，期末剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比1.30，“三道红线”保持绿档。

盈利预测与投资建议。预计2023-2025年公司归母净利润复合增速为23.9%。考虑公司销售表现较为稳健，土储充足且结构优质，维持“持有”评级。

风险提示：竣工交付不及预期、销售及回款不及预期、政策调控风险。

数据中心根据近三年发布的研报数据计算，长江证券薛梦莹研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为73.29%，其预测2023年度归属净利润为盈利89.89亿，根据现价换算的预测PE为11.63。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有17家机构给出评级，买入评级13家，增持评级4家；过去90天内机构目标均价为18.14。根据近五年财报数据，估值分析工具显示，招商蛇口行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性较差。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、有息资产负债率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标2星，好价格指标3星，综合指标2.5星。(指标仅供参考，指标范围：0~5星，最高5星)

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