(经济观察)中国再次调整房贷政策 超20城迎首套房贷利率放宽

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中国多地房贷利率下行空间被进一步打开。中国人民银行、银保监会29日晚间发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

今年以来，房贷政策多次调整。房贷利率参考的5年期以上LPR(贷款市场报价利率)已下调3次，累计下降35个基点；此前官方还将首套住房商贷利率下限调降20个基点。当前，全国层面规定的首套房贷利率下限已降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。据机构监测，目前已有80多个城市主流房贷利率降至下限水平。

此次新政后，部分城市将被允许再次下调首套房贷利率下限，符合条件的城市首套房实际利率或将跌破4.1%。

超20城符合条件

根据易居研究院智库中心提供的数据，在国家统计局发布房价指数的70个大中城市中，有23个城市符合此次新政要求。

其中，二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市有15个，包括泉州、温州、宜昌等。这些城市普遍房地产交易疲软、房价跌幅较大或持续时间较长。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，此次“定向降息”有两大特点：一是阶段性。降息窗口期只到今年年底，在这段时间贷款购买首套住房的居民，可以享受到较低利率。政策到期后，原有政策将自动恢复。

二是将利率与房价挂钩，只有房价3个月连续下跌的城市才能够降息。建立与房价涨幅挂钩的利率动态调节机制，有利于稳定房价，避免出现大起大落。

“房住不炒”、因城施策

业内人士指出，此次政策措施仅针对首套住房贷款，体现了坚持“房住不炒”定位，更好地支持刚性住房需求，有利于促进房地产市场平稳健康发展。

与此同时，将利率与房价挂钩、“因城施策”，可以更好地支持城市政府，根据当地房地产市场形势变化及调控要求，用足用好政策工具箱。此次首套房贷利率下限放宽不包括一线城市等热点城市。目前一线和二线热点城市也均未执行4.1%的首套房贷最低利率。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，此番两部门强调“阶段性调整”，“部分调整”意味着“房住不炒”的定位不变，地产调控方式的因城施策、因时施策、纠偏微调也不会改变。目前观察到的调控方向为：在逐步降低房地产金融化和泡沫化的前提下积极探索新发展模式，继续优化房地产金融政策特别是差别化住房信贷政策，体现了以稳为主、循序渐进、有计划分步骤实施的思路。

对楼市影响几何？

许小乐预计，符合条件的城市或一步到位，将房贷利率下调到最低水平。这样料将对市场产生最大作用。据调查，目前上述符合条件的城市基本执行首套房4.1%的利率下限。保守估计，年底前这些城市的首套房贷利率会降至与经营贷持平的3.6%-3.7%左右水平。将房贷降至经营贷水平，有利于降低购房成本，同时将有利于防止政策套利。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年以来，楼市纾困政策力度较大，包括多地二套房首付降低、限购在非热点城市退出、房贷利率连续调降等。此次房贷政策调整后，预计23个城市的首套房利率都会降至4%以下。楼市已经开始慢慢地触及底部了，未来或现一段时间底部徘徊期，但不大会再次出现大幅下行。