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1、核心观点：新房成交同比微降，两部门规范房地产经纪服务

我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降环比回升，23城二手房单周同比增速走低，销售市场回暖节奏放缓，二季度小阳春持续性有待观察。两部门印发意见规范房地产经纪服务，规范收费标准，有望压缩经纪服务费用，长期来看或将加快存量房市场交易流通速率，有利于改善需求的充分释放。郑州和银川支持提取公积金用作新房首付，二线城市购房政策持续宽松，在销售回暖不及预期的情况下，短期内各地政策仍有优化空间。厦门和南京土拍热度有所回升，参拍企业数量和摇号家数均有提升。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

2、政策端：两部门规范房地产经纪服务，郑州银川可提取公积金首付

中央层面：住房和城乡建设部、市场监管总局发布关于规范房地产经纪服务的意见，有三条内容围绕合理经纪服务收费展开。央行4月社会融资规模增量为1.22万亿元，同比多2729亿元。证监会指导证券交易所修订REITS审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心。

地方层面：郑州和银川明确可提取住房公积金支付购买新建预售商品住房首付款。宁德全面放宽商品住房的限购政策，在宁德市中心城区购买商品住房不受户籍和套数的限制。漳州、营口等地提升了公积金最高贷款额度上限。

3、市场端：新房成交同比微降，南京厦门土拍热度回升

销售端：2023年第19周，全国64城商品住宅成交面积352万平米，同比下降3%，环比增加43%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达7161万平米，累计同比增加3%。全国23城二手房成交面积为192万平米，同比增速46%，前值43%；年初至今累计成交面积3388万平米，同比增速65%，前值67%。

投资端：2023年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1324万平方米，成交土地规划建筑面积2578万平方米，同比增加32%，成交溢价率为4.2%。南京二批次10宗地块3宗触顶、2宗溢价、5宗底价成交，揽金约150亿元，保利发展(行情600048,诊股)、建发股份(行情600153,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)各获取一宗地块。厦门首批次3宗宅地全部成交，揽金约101亿，其中岛内五缘湾地块吸引88家房企进入摇号环节，招商蛇口(行情001979,诊股)摇号获取另一宗岛内地块。成都5月首场土拍成交6宗宅地，揽金约39亿元，万科摇中武侯区丽都地块。

4、融资端：国内信用债发行同比下降

2023年第19周，信用债发行40.4亿元，同比下降43%，环比增加61%，平均加权利率3.17%，环比下降78BPs；信用债累计同比发行1827.4亿元，同比下降1%；海外债无新增发行。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。