文/乐居财经杨宏彬

在曾经的粗放增长时期,百舸争流,一批又一批的千亿房企诞生,规模、利润的高速增长,成为房企共同追求的目标。而2022年来临的至暗时刻,给了房企一记重拳,将曾经的“规模论”彻底打散。


(资料图片)

乐居财经发布的2022年内房股榜单显示,69家发布财报的内资港股房企中,有36家净利润为负,占比为52%,总亏损达2074.97亿元。当然,剧烈亏损并不止于港股,A股房企的情况同样惨烈。

出现大额亏损的房企,不乏曾经规模名列前茅者,也包括央企国企。而大额亏损的房企中,很多都在债务的泥沼中挣扎着,有的甚至走向退市。

然而,在艰难环境下,亦涌现了一批韧性房企。如万科2022年净利润达375.51亿元,跃居内房股之首;龙湖紧随其后,净利润达到328.23亿元。A股房企中,金地净利润为61.07亿元、滨江集团净利润为37.41亿元,亦是行业中的佼佼者。

能在行业的冲击之下,房企保持盈利实属不易,尤其是民营企业,他们依靠着自身的布局以及财务的自律,实现了稳健经营。

保证盈利的诀窍

归根结底,2022年市场的下行是房企业绩不如意的根本原因。在年报中,几乎每家房企都提到,因为市场低迷,导致了销售额下滑,毛利率下降,同时也导致了企业大额的计提减值。

无论是毛利率降低,还是计提存货减值,都是因市场低迷导致,为保住现金流,房企不得不放弃一些利润,来加速项目的出售。另一方面,在高歌猛进的时代,房企拿地的金额与当下的预期去化价格是不匹配的,导致存货跌价。

以A股房企为例,72家披露财报的A股房企有54家存在资产减值损失,总减值额达403亿元,同比增长40%。

实际上,这是一个很普遍的现象,市场变化的剧烈程度,已经远远超出房企们想象,就连较为优质的房企亦无法避免这一点。

如碧桂园去年出现了上市以来的首次亏损,而从年报数据来看,毛利率下降是亏损的主要原因。资产减值方面,2022年华侨城资产减值损失合计为127亿元,其中有115亿元来自于存货跌价损失。华侨城2022年归母净利润亏损109.5亿元,同比下滑387.05%。

金地集团虽未亏损,到净利润也受到影响,2022年归母净利润为61.07亿元,同比有所下滑,原因之一为期内的存货减值为35.22亿元。

回到对日后经营的展望,市场的回暖交给时间,而进行充分的计提减值,实际上是打了提前量。如中南建设总经理陈昱含在业绩会上所说,公司2022年已经做了充分的减值计提,预期后期减值及存货跌价对公司的业绩影响削弱。

而东方证券在研报中也如此点评金地集团,称期末公司存货跌价准备占原值比例达3.3%,压力释放较为充分。

毛利率下滑与减值计提对房企基本“雨露均沾”,但依旧有如万科、龙湖、金地、滨江等房企能保持盈利,这与公司的经营策略有着很大关系。

以金地集团为例,布局方面,金地坚持深耕一二线城市,货源主要分布于长三角和珠三角等市场基本面良好的区域和城市,因此房地产项目的稳定结转,全年结算面积616.7万方,同比增长9.4%,结转收入1091.8亿元,同比增长23.6%,房地产业务结算毛利率20.0%,同比增加0.3个百分点。2023年公司计划竣工面积1295万方,结转资源充足。

另一方,金地保持良好的债务结构和资金状况,以确保经营的安全。截止报告期末,公司持有货币资金545亿元,有息负债总额1152亿元,剔除预收款后的资产负债率为65.3%,净负债率为52.2%,债务融资加权平均成本为4.53%。

决胜未来的关键

2022年末,中央接连出台助力房地产融资的多项政策,优质房企收益匪浅,而出险房企的债务重组也按下加速键。用碧桂园创世人杨国强的话来说,就是“曙光已经显现”。

最黑暗的一年已经熬过去了,房企都在思考如何打个“翻身仗”。

近日,泽平宏观发布《中国房地产展望2023:分化时代到来》表示,长期看,区域分化是未来房地产市场最大的特征;产业+地段为王。换言之,核心城市的核心地段的争夺,或才是房企决胜的关键。

数据显示,今年前4个月,虽然央企国企仍然为拿地主力,但民营房企的拿地积极性有所提高。1-4月份,央企国企拿地占比51%;民企拿地占比34%,相比于去年全年16%的占比有了明显提升。

而在刚刚过去的厦门首场土拍,参与房企多达144家,创下近年来厦门土地出让的新高。“摇号箱里的黄色小球都快放不下了。”最终,岛内2宗地块触顶成交,岛外翔安区1宗地块底价成交,总成交额101.45亿元。

同样的情况,还发生在北京、成都、长沙、上海、杭州、南京等地的土拍中,在优质土储目前,房企们热情高涨,在核心城市补货意愿持续提升。在条件允许的情况,夺得一幅好的地块相当于将优质粮食补进粮仓。

包括碧桂园、万科、滨江、绿城、金地一批优质民企在核心区域抢地十分凶猛。

以金地为例,5月10日,南京二批次集中供地火热收官,共出让10宗地块,金地总以价10.66亿元,拿下兴智中心G19地块,为溢价成交。

据了解,今年以来,金地在土地市场出手颇为频繁,4月19日先是以封顶价22.14亿元拿下东莞“王炸”地块,又斥资40.01亿元将上海嘉定两宗地块上收获囊中,成当日最大赢家。而在更早的3月,还摘下西安一宗宅地。

“房企经营就像踩单车,只有向前蹬,努力前行才不会跌落。公司要生存,就要努力做一些优质的投资。”这是金地董事长凌克的要求。

楼市正在逐步回暖的同时,分化也在持续,土地投资是房企经营中关键一环,如何补充优质土储对房企可持续发展的重要性不言而喻。

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