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楼市刚刚复苏,不曾想,资本和房东跑的最快。

从数据来看,经过1年多坚持不懈的“救市”,一季度全国楼市已明显复苏。近期,有着“私募魔女”称号的半夏投资创始人李蓓更是罕见发声,称房地产存在“十年一遇”的投资机会,部分房企股价可涨3-10倍。

在这种情况下,为何险资急于抛售排名第一的房企股票,为何二手房房东匆匆“跑路”?

1

保利发展(行情600048,诊股)遭险资减持

4月15日,保利发展公告,泰康人寿拟通过集中竞价交易减持公司部分不超过1.56亿股,即不超过公司目前总股本1.3%。按照公告前日收盘价15.07元/股计算,泰康人寿此次将获得约23.5亿元现金。

值得注意的是,此时正值保利发展再融资之际。

去年的最后一天,保利发展披露再融资预案,公司拟定增募集不超过125亿元,其中实际控制人保利集团拟参与认购1亿至10亿元。资金投向主要用于广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目及补充流动资金。

本次再融资方案推进的很快。

3月24日,上交所对方案提出了问询。要求补充说明认购对象、募投项目、融资规模及效益测算、募投项目实施主体、公司财务状况及偿债能力等情况。4月15日,保利发展更新了定增预案。

而就在这个关键节骨眼下,泰康人寿不但“不捧场”,还有些“砸场子”的味道。

事实上,保利发展今年的业绩“很好”。根据中指研究院数据,1-3月,保利发展销售额达1138亿元,排名第一,销售额超出第二名万科144亿元。

(图源:中指研究院)

在保利发展业绩拔得头筹,行业明显回暖,且在公司再融资的关键节点,这时候抛出减持公告,几个意思啊?这的确令人费解。

在公告中,泰康人寿表示,是基于“资产配置需求和相关投资决策”。2022年底,泰康派驻到保利发展的代表邢怡辞任董事,也许就是前兆。

2

险资大撤退

众所周知,险资是偏爱房地产的,尤其是上一轮楼市大周期。

2016年,在“去库存”的背景下,楼市政策非常宽松,全国楼市轮番上涨,险资跑步进场。

Wind数据显示,截至2016年底,136家A股房企中,险资占据前十大流通股股东的企业就多达36家。包括万科、招商蛇口(行情001979,诊股)、保利地产、金地集团(行情600383,诊股)、首开股份(行情600376,诊股)、泰禾集团、华侨城、新城控股(行情601155,诊股)等房企。

甚至频繁举牌房企。

最为出名的是“宝万之争”。2015年开始,前海人寿(宝能系)在二级市场突袭万科,仅用几个月时间买成了万科大股东。这场声势浩大的“宝万之争”,成为当年房地产市场火爆的一个缩影。

然而,2016年“房住不炒”横空出世。房地产的疯狂,被渐渐冷却下来了。2020年“三道红线”出台,过去依靠高杠杆操作的房企,开始频频暴雷。行业泥沙俱下,让险资也叫苦不迭。

比如,2021年,中国平安(行情601318,诊股)对华夏幸福(行情600340,诊股)的权益调减金额高达约432亿元。当年,泰康保险集团关于地产的公允价值变动损益也高达-75.52亿元。合众人寿踩雷恒大集团更是令人揪心,截止2022年,相关投资余额仍高达122.3亿元。

房地产,从险资的“小甜甜”变成了“牛夫人”

2021年,大家人寿对金地集团连续六轮减持,持股比例从20.43%骤降到5.43%。大家人寿还减持了1.2亿股金融街(行情000402,诊股),整体转让了成都金融城核心区的CFC成都金融广场项目。2022年12月,前海人寿及其一致行动人钜盛华公告减持华侨城A(行情000069,诊股)不超过1.64亿股。2022年11月,平安人寿、平安资管(香港)及其一致行动人公告减持旭辉集团......

所以,有分析人士指出,此番泰康对保利发展的减持,应该是“延续险资在房地产上的风险偏好”。

根据公告,泰康人寿减持的股份来自2016年以60亿元参与定向增发所得,定增价格8.19元。粗略计算一下,上述股权在2016-2021年间获取每股分红约3.45元,除权后成本仅4.74元左右。按4月14日保利收盘价15.07元计算,泰康人寿收益率达到218%左右。

对保利的投资,泰康还是获得了不错的收益的。但在泥沙俱下时,泰康还是踩了大雷。

2021年底,泰康人寿及泰康养老“割肉”减持阳光城(行情000671,诊股)7.14%股份。据媒体当时的统计,这次减持泰康系至少亏了9.74亿元。当时,用“割肉狂奔”来形容并不为过。事后来看,当时虽然已经亏损了,但是如果不割肉,放到现在还要亏得更惨。

3

二手房挂牌量暴增80%,分歧太大

关于房地产,其实市场各方“分歧”依然严重。

日前,“私募魔女”半夏投资创始人李蓓近期更是罕见发声,称房地产存在“十年一遇”的投资机会,部分房企股价可涨3-10倍。她认为,中国地产行业经历了有史以来的第一次大力度的供给侧改革,现在还活着的很多地产公司,“后续大涨只是时间问题”。

她的观点是,对于或者的公司,“以前可能只有5%的市场份额,但是因为小伙伴们都死掉了,可能就有10%甚至15%的市场份额。”

深蓝财经研究发现,其实去年以来房企股票创新高的并不少。

滨江集团(行情002244,诊股),一家深耕杭州的房企,去年以来股价暴涨123%,市值创新高;

华发股份(行情600325,诊股),珠海国资旗下房企,股价最近创出历史新高;

建发国际集团,去年以来股价翻倍,且迭创新高。建发新中式产品攻城掠寨。

...

(建发国际集团 HK1908)

不难发现,房地产股票依然有足够的投资价值,只是分化更加明显。但就整体而言,以800地产指数为例,2015年创新高以后就连续调整至今,跌幅超过50%。

(800地产指数)

分化的确很大。但去年四季度,依然有部分险资对房地产股票进行了增持。最为典型的是,中国人寿(行情601628,诊股)保险增持万科4193.8万股。不过,万科的股价表现并不好。

对于暴雷的房企,投资者也是宁愿割肉,也不愿等待。比如融创中国4月13日复牌,当日股价即暴跌55%。

为何目前大家都房地产分歧如此之大?

红塔证券(行情601236,诊股)首席经济学家李奇霖的观点值得关注,他认为:

首先,商品房销售确实有了改善,但是“复苏呈现出明显的结构不均的特点”,一是高能级城市好于低能级城市,二是二手房市场成交增多。

其次,随着市场活跃度提升,二手房挂牌量明显增加,且低能级城市二手房挂牌量的增幅更大。说明一部分居民有置换需求,另外也说明想“借此机会套现离场”的人很多。其实就是大家对未来,并没有一致性的预期。

诸葛找房的统计数据显示,3月份,10大城市二手房挂牌量为195.67万套,同比暴增80.94%。以3月份二手房成交火爆的成都楼市为例,卖掉了近3万套二手房,挂牌量不降反升。

最后,李奇霖还谈到土地市场。目前房企新增投资的意愿依旧较低,即使拿地也是高能级城市。在新开工大幅减少的背景下,商品房库存规模下行是必然的,不过拉长时间看狭义库存仍处在高位,出清周期不断拉长,2月份已将近22个月,高于2015年时的水平。

正因为存在分歧,一部分老百姓(行情603883,诊股)在借机套现,另外一部分险资也在借机变现。对于购房者而言,当下选择二手房依然是优于新房的,显示出市场信心依然没有足够的恢复。

就在刚刚,国家统计局公布了一季度楼市数据。一季度全国商品住宅销售面积增长1.4%,商品住宅销售额增长7.1%。从数据来看,商品住宅市场已经明显触底反弹。

可当前,楼市刚刚复苏一点点,资本、房东却纷纷“抢跑”,他们究竟慌个啥?

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