红周刊丨秦佳丽
惠誉在4月12日发布的报告中称，中国房地产市场自年初至今逐步出现企稳迹象，温和回暖势头将延续到二季度。实际上，在房地产市场整体回暖的背景下，房企经营层面的“回暖”依然冷热不均，房企的座次排名也出现一些新变化。
近期，国际评级机构惠誉和标普均发布了有关中国房地产市场的报告。惠誉认为，今年以来，中国楼市呈现温和回暖势头，而且这一势头将持续到二季度。在此背景下，国有房企和少数未出险的民营房企将成为主要受益者。标普的观点则是，中国开发商销售状况有望在2023年下半年恢复，开发商的盈利水平和杠杆率或将在2024年之后才能受益于销售的改善。
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实际上，今年一季度的楼市回暖信号，也反映在房企层面的销售表现上。据中指研究院等多家研究机构发布的一季度房企销售业绩情况显示，TOP100房企销售总额约1.76万亿元，同比增长8.2%，系2022年以来首次同比正增长。
《红周刊》了解到，伴随房企销售回暖，一季度百强房企阵营有所洗牌。除了保利发展替换碧桂园问鼎季度“销冠”，华发股份、建发房产也替换融创中国及金地集团入围一季度房企销售规模榜单TOP10。
有业内人士向《红周刊》表示，去年基数较低以及积压需求释放，是今年迎来楼市“小阳春”的重要原因。不过，随着这一因素的支撑作用边际转弱，二季度销售或将回归正常市场节奏。
头部房企阵营座次重排
华发股份、建发房产跻身TOP10
《红周刊》梳理机构榜单发现，今年一季度百强房企各梯队门槛普遍抬升。以中指研究院榜单为例，一季度TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的销售规模入围门槛依次为458.8亿元、148.4亿元、100.2亿元、35.8亿元，较去年同阵营门槛提升23.90%、0.07%、9.67%、2.58%。从企业表现来看，超半数百强房企在今年一季度累计业绩同比增长，其中32家房企同比增幅超过50%。
行业深度调整趋势下，头部房企座次也经历了新一轮洗牌。今年一季度，行业销售额TOP3阵营由“碧万保”更迭为“保万碧”。其中，保利发展凭借1138亿元销售规模跻身季度“销冠”，销售额同比增长28.76%，系一季度惟一一家千亿规模房企。
与去年同期相比，TOP10阵营缺失了融创中国、金地集团；华发股份、建发房产则顺势“补位”，分别以491.4亿元、458.8亿元的销售额跻身该梯队，且较去年一季度销售额同比增长111.9%、51.77%。（见表1）
从销售规模增长情况看，一季度销售额增幅居前的百强（上市）房企为天健地产、中洲控股、南山地产、保利置业、越秀地产，同比增幅依次达546%、393%、380%、248%、196%。（见表2）
《红周刊》了解到，出售项目单价提升，是前述房企的销售额增长的重要原因。以一季度销售额同比增长近4倍的中洲控股为例，按照其36亿元销售额、9.4万平方米销售面积测算，中洲控股一季度销售均价达38298元/平方米，较去年同期增长125.59%。
中指研究院企业研究总监刘水向《红周刊》表示，一季度百强房企销售额自2022年以来首次“回正”基于多项因素，包括疫情积压市场需求的释放、各地宽松政策持续落地、宏观经济边际好转，就业及收入预期增强等，使得近期房企销售企稳回升态势明显。
上海中原地产首席分析师卢文曦也向《红周刊》表示，近期百强房企销售同比增长很大程度上源于去年基数较低以及积压需求释放。“比如，在上海我们观察到当地市场复苏势头非常明显，成交量释放比较快，尤其是3月份，几乎每周的成交量都在环比拉升。”
不过，各地市场回暖趋势仍然冷热不均。首钢地产市场经理马腾飞近期聚焦重庆市场业务，他向《红周刊》表示，重庆在今年2月份迎来“小阳春”，但3月份已经恢复到日常销量，“楼市恢复的关键点在于市场信心，市场信心的重新构建有难度，所以现阶段主要还是刚需（楼盘）在出货。”
由于当地市场热度尚欠火候，马腾飞认为，“以价换量”仍是目前楼市销售行情的主流。“楼盘价格自去年下半年以来一直下行，大家以折扣促销为主，目前还保持在低价区间。”据他介绍，“楼市利好政策去年基本出尽，近期全国推行的二手房‘带押过户’其实去年也已经在多地实施，短期可能难再有更显著的刺激政策，所以后续不排除有部分楼盘会以更大折扣来延续销售热度。”
房企业绩增长基于前期货值储备
“掉队”金地权益土储占比偏低
就全新一线梯队来看，保利发展、华发股份、建发房产等房企在销售规模上实现排名跻升。多位业内人士向《红周刊》表示，这与企业前期的货值储备直接相关。“比如保利近几年在一线城市布局积极，不少项目是品质化的楼盘，价格并不便宜，所以对销售额的贡献非常明显；华发股份、建发房产也在上海积极拿地，而当地项目不愁卖，在营收上能很快兑现。”卢文曦对此谈到。
而在刘水看来，一线梯队房企洗牌的背后，央国企经营稳健的优势继续凸显，头部央国企的竞争力及市场份额将继续提升。“就TOP3阵营的变化而言，保利发展的策略较为积极，其布局的城市需求支撑较为强劲且货值充裕，根据中指研究院监测，保利发展去年以2240亿元的新增货值位列第一。”
不过，在百强房企销售规模整体恢复性增长的同时，部分昔日头部房企的销售表现却不尽如人意。以一季度跌出TOP10名单的“三好生”金地集团为例，其间金地集团虽最终守住TOP20阵营，但销售额同比下降3.08%至441亿元。
《红周刊》了解到，在近年规模扩张进程中，金地集团依赖联营、合营公司的形式进行项目合作开发。反映在土储上，2019年至2022年9月底，金地集团的新增土地储备面积依次为1688万平方米、1657万平方米、1636万平方米、171万平方米，其中权益储备面积占比52.49%、49.06%、39.61%、36.26%。除了去年在收缩策略下拿地规模断崖式下降，金地集团近年拓储权益占比也持续下行，且在同档房企中处于中低位水平。
据了解，合作开发模式在市场行情向好时可以帮助企业轻装上阵、迅速做大；而当市场下行时，也容易因合作方爆雷而拖累项目。对于目前金地集团项目合作方是否涉及债务违约，及其可能对公司经营产生的影响，投资者也颇为关注。金地集团管理层就此在去年10月份的投资人会议上披露，合作项目中已识别的，涉及实质出险的合作方的项目为26个，总未售货值369亿元，金地权益占比约37%。其中1个项目存在垫资敞口约5亿元。
与此同时，地产商权益占比过低意味着公司透过联合营公司获得的利润与收入可能不匹配。企业公告显示，2019年至2021年，金地集团营收增速分别为25.09%、32.42%、18.16%，其间归属于母公司股东的净利润依次为24.41%、3.2%、-9.5%；2022年前三季度，金地集团营收增速为-1.5%，归母净利润同比增长0.83%。这些数据表明，公司近年营收增幅连连放缓，净利润增速放缓则更为明显。
房企重新聚焦一线市场
二季度销售行情或温和回归
在行业深度调整趋势下，企业需要尽快恢复至拿地-开发-销售的良性循环。近期行业密集召开的业绩发布会中，房企投资布局“默契”十足，从低能级城市换仓到高能级城市成为头部企业共识。
根据TOP5阵营房企近日披露其2022年度在一二线城市的投资规模，华润置地表示去年新增土地投资金额1442.3亿元，一二线城市投资占比92%；中海地产年度新增货值2139.4亿元，一二线城市新增货值占比为87%；保利发展披露2022年新增土地建筑面积902.4万平方米，其中一二线城市新增土地建筑面积同比提高了24.7个百分点至75.3%。此外，一贯聚焦下沉市场的碧桂园披露，截至2022年底公司已获取权益可售资源约9555亿元，其中一二线与三四线城市分别占比39%、61%；碧桂园计划在3-5年内将一二线对三四线的货值比例提升至“50比50”。
在卢文曦看来，目前房企调仓加码一二线更像房地产市场周期的“轮回”。“这一轮市场调仓跟2013年那一轮比较相似，市场出于避险情绪强化了区域分化，扎堆一二线城市，三四线城市面临形势会严峻一点。越是核心的城区以及优质产品越不愁卖，这样的格局目前进一步固化。”他就此补充道，“不过，一二线城市不是想拿就拿，这跟房企本身的实力、技巧甚至可能面临的摇号环节都有关。”
而在马腾飞看来，尽管当前不少房企表示调仓加码一二线城市，但对于多数房企而言，保交楼、去库存更是当前主要任务。“楼市在分化，但这个节点很多房企其实没有能力去扩张，加码投资的还是具备资金实力或者本身在一二线城市扎根的房企。”
刘水对此表示，入局一二线城市的房企要具备较强的产品能力和服务能力：“高能级城市无论是刚性需求还是改善性需求，都对产品有较高要求，房企要在竞争中胜出必须要有较强的产品能力和品牌美誉度。”
另值得一提的是，经历一季度市场的阶段性升温，刘水认为，二季度销售有望回归正常市场节奏：“考虑到支撑2-3月份需求恢复的重要因素是疫后积压需求的集中释放，这个因素在二季度的支撑作用会边际转弱，另外，购房者对期房烂尾的担忧、对房价下跌预期等仍然可能制约新房销售修复，预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势，环比一季度有望小幅增长，但城市分化行情仍将延续。”
“目前市场讨论最多的是楼市复苏势头的延续性问题。我认为成交量短期冲高正常，但后续可能有一个良性调整。”卢文曦也对此表示，“以上海为例，观察当地近十年的成交量可以发现，历年成交量在3月份上扬一波后，5、6月份都会渐渐回到一个正常的交易节奏。所以楼市接下来应该还会回归正常的成交区间，呈现温和调整。”
（本文已刊发于4月15日《红周刊》，提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）
