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月度高频数据回顾：
在前期积压需求的集中释放叠加房企积极推盘作用下，3月房地产行业热度不减，单月销售额1.51万亿，同比增长6.34%；一二线城市率先修复，多数城市住宅价格止跌企稳。居民部门中长期贷款大幅改善，定金及预收款、个人贷款对房企到位资金形成较好支撑，但自筹资金表现不佳。房企投资意愿维持较低水平，开发投资和新开工表现疲弱，重点城市土拍已有边际回暖迹象。3月下旬以来，房地产反弹力度趋弱，考虑到一二线城市积极出台宽松政策，预计核心城市房屋交易热度仍有一定支撑。
政策及热点事件回顾：
各地积极响应两会部署，一线城市定向微调政策即将落地，深圳上浮住房公积金贷款额度，北京房山区拟试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策；强二线放松限购、降低利率、优化落户门槛力度加大，打响人才争夺战。预计高能级城市将逐步扩大放松范围和政策力度，以带动整体地产预期回暖。
房企方面，多家港股上市房企因停牌时间较长或面临退市，出险房企债务重组进程提速，其中恒大集团披露最新重组方案，但整体资不抵债问题严峻。部分房企短期偿债压力极大，建业地产发起交换要约，远洋集团获保留审计意见并遭海外评级下调，仍面临很大的流动性风险。
地产债发行与到期情况：
3月地产债发行规模维持高位，但融资结构持续失衡，民企发行规模仍较小，其中杭州滨江发行2023年首笔民营房企无信用增进安排下发行的债券。4月中旬至5月中旬，房企境内债券兑付压力有所下降，其中宝龙实业、印力商用置业有限公司和世茂建设回售压力较大。
舆情动态：
万达商管负面舆情频发，子公司上市对赌或存在一定风险；旭辉集团境内债务或面临展期。
一、2023年3月房地产市场回顾
（一）地产数据追踪
1．需求端：一季度楼市迎来小阳春，一二线销售增速领跑全国，多数城市住宅价格止跌企稳，但3月下旬起反弹力度趋弱
全国销售：2023年1-3月全国商品房累计销售面积2.99亿方，同比下降1.8%；累计销售金额3.05万亿元，同比增长4.10%，系近一年内累计销售额首次同比转正。3月单月商品房销售额为1.51万亿，同比增长6.34%，延续开年以来的热度；单月销售面积1.48亿方，同比减少3.27%。分能级看，一二线城市商品房销售率先修复，北上广深蓉杭3月商品房销售面积同比分别增长30.34%、1039.38%、87.91%、89.51%、8.86%和61.84%；二手房销售增速持续提升，深圳、杭州、成都连续三月二手房销售面积同比增长超过100%。前期积压需求的集中释放叠加房企积极推盘，3月楼市迎来小阳春，一二线销售增速领跑。但3月中下旬以来，房地产销售反弹力度趋弱，下半月到访及二手房成交量均有所下滑，考虑到一二线城市积极出台宽松政策，预计核心城市房屋交易仍有一定支撑。
房企销售：2023年3月全口径销售额同比增速有所提升，但房企内部仍有分化。根据克尔瑞数据，我们选择百强房企中关注度较高的29家样本房企，1-3月销售额同比增速均值为25.09%，中位数为18.74%，较1-2月增幅有所扩大，多数房企均取得一定增长。地方国企表现优于民营房企，其中越秀地产、华发股份(行情600325,诊股)、万达商管、金融街(行情000402,诊股)增速靠前，碧桂园、雅居乐、金辉控股表现较弱。
价格：2023年3月70大中城市新建商品住宅销售价格同比降幅收窄；环比涨幅0.4%，新建商品住宅自2021年9月起环比转负，2023年1月环比价格止跌，环比涨幅持续扩大。二手住宅价格同比降幅收窄至2.95%，环比增长0.26%。3月新建商品住宅环比上涨城市64个，下降城市5个；二手住宅环比上涨城市57个，环比下降城市13个，多数城市房价止跌企稳。
分城市能级来看，全国70个城市按一、二、三线城市分类，其新房价格指数环比涨幅分别为0.3%、0.6%和0.4%。相比2月份的0.2%、0.4%和0.3%，三类城市涨幅均有扩大；横向比较看，70大中城市中二线城市环比涨幅较大。分城市看，环比涨幅前五的城市为为武汉、昆明、徐州、郑州、南宁，以补涨为主；同比涨幅前五的城市为成都、杭州、北京、上海、合肥，其中成都以同比涨幅8.5%领先。
2．供给端——房企加速竣工交付，投资和开工持续低迷，重点城市土拍已有边际回暖迹象
新开工和竣工：房企开工动力仍较弱，2023年1-3月累计新开工面积2.41亿方，同比下降19.20%，降幅同比扩大约10个百分点；房企加速竣工交付，1-3月累计竣工面积1.94亿方，同比增长14.70%。房企现金流仍维持紧张态势，着力于保交付，后续投资修复有待于行业回升趋势明朗及融资渠道进一步畅通。
投资和土地成交：2023年1-3月全国房地产开发投资额2.60万亿元，同比下降5.8%，仍表现疲弱。根据中指数据，2023年一季度TOP100企业拿地总额1,930亿元，拿地规模同比下降15.0%，拿地表现依旧较弱。从首轮土拍情况看，北京、深圳、成都、合肥等城市均有地块封顶成交，重点地块投资热度有所回升，但民企拿地仍处于低位。
3．金融端——房企到位资金持续改善，定金及预收款、个人贷款占比提升，居民部门购房信心回升
资金来源：2023年1-3月，房地产累计到位资金3.47万亿元，同比减少9.00%，累计降幅持续收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比分别下降9.60%、17.90%、2.80%和2.90%。房地产开发资金来源中，自筹资金占比有所下降，定金及预收款占比上升至34.31%，个人按揭贷款占比上升至17.83%。2023年以来销售有所回暖，定金及预收款对房地产资金来源形成一定支撑，表现较好；房企自筹资金增速较低，主要系海外债发行仍处于静止状态，境内债券1-2月偿还规模较大。
居民杠杆：3月27日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，约释放长期资金6,000亿元。居民中长期贷款走势与房地产销售走势相符，居民贷款需求大幅回升，3月居民中长期贷款新增6,348亿元，同比大幅增长69.96%。
（二）地产相关政策及热点事件
1.地方政策：一线城市定向微调政策已箭在弦上，强二线城市放松限购、优化落户、降低房贷利率政策力度较大
3月以来，各地响应两会部署，积极出台宽松政策，其中一线城市在“房住不炒”基调下谨慎探路，定向微调政策频出；二线城市积极放松限购、落户政策，打响人才争夺战；低能级城市“四限”已基本取消，当前以公积金政策和购房补贴发力为主。
一线城市定向微调政策频出，配套落地政策及进一步宽松仍可期待。北京市住建委公布了2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况，其中一项工作任务是完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，房山区相关支持政策有望在近期落地。上海市房屋状况事务中心对某市民留言做出回复，支持二孩家庭优化购房积分制度。北京市和上海市配套政策尚未落地，预计落地后将延续楼市热度，进一步扩大试点及进一步宽松政策仍可期待。广东省深圳市公积金贷款额度最高可上浮20%-40%，同时计划取消原有的安居型商品房、人才住房等，新增保障性租赁住房和共有产权住房等。
二线城市放松限购、优化落户、降低房贷利率政策力度较大，低能级城市加大住房补贴、公积金贷款力度，从购房资格到购房能力全面解绑。天津市静海区、江苏省无锡市、福建省厦门市、浙江省杭州市钱塘区均放松限购条件，政策力度较大；重庆市、南昌市等加大购房补贴力度；沈阳市、无锡市首套房贷利率下降至3.8%，进一步刺激购房需求。浙江省杭州市优化落户政策，全面放宽学历、技能落户等要求，降低随迁、投靠落户条件，打响2023年人才争夺战。
总的来说，一线城市仍以定向微调政策为主，预计北京市及上海市政策落地后将有效延续楼市热度；强二线城市积极引进人才，放松限购，政策力度较大；低能级城市以公积金政策为主。考虑需求集中释放后行业热度环比或有所下降，若高能级城市持续出台刺激政策，将持续带动地产预期回暖。
2.消费基础设施领域REITS对优质商业资产持有人和运营商形成利好
3月24日，国家发改委、证监会发布通知，就基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）项目申报发行等工作做出安排，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。消费场景纳入REITs底层资产，新增退出渠道，有助于优质商业资产持有人和运营商盘活资产，促进房企商业模式由重资产向轻资产转变，加强运营管理能力建设，加快投资性资产出表速度。
3.多家出险房企或面临退市压力，债务重组进程提速
根据联交所上市规则，联交所可取消任何连续18个月暂停买卖的证券的上市地位。4月6日新力控股因未在18个月内复牌，上市地位被取消。港股上市房企中有多家处于停牌状态，中国恒大、恒大物业、世茂集团、花样年控股、彩生活、融创中国、中国奥园、南海控股等因未按期披露2021年年报已停牌超过一周年，最晚复牌时间为2023年9月末。对于出险房企的复牌，除了刊发所有未公布的财务业绩，联交所还针对不同房企制定了不同的复牌条件。截至目前，部分出险房企停牌时间长达一年，业绩报告仍处于难产阶段，债务重组未有实质性进展，面临较大的退市压力。
3月以来，佳兆业、景瑞控股、融创中国陆续复牌，其中景瑞控股披露了2021年年报以及2022年中期报告；佳兆业实现重组数百亿境内外债务；融创中国境内外债务重组进展迅速。房企复牌意味着监管部门认为其资产、经营等方面符合相关要求，经营问题暂时得到缓解，同时亦能增强投资者信任，助力出险房企进一步修复。
退市压力下，出险房企债务重组明显提速，以一揽子重组境内或境外债务方案为主，化解期限均以年计。3月末恒大集团披露最新重组方案，随后宣布已于已与债权人特别小组的成员签订了三份重组支持协议，据此各方同意合作以促进拟议重组的实施。需要注意的是，恒大地产重组方案相较于之前各房企重组方案更为苛刻，资不抵债问题严峻，债权债务结构复杂，资金缺口很大，预计落地仍需要漫长磋商。除恒大外，中国奥园、中梁集团、旭辉集团、花样年、世茂集团、龙光集团等房企均在积极推进债务重组。
总的来说，部分出险房企停牌时间较长，复牌条款包括刊发财务业绩、与境内外债权人达成一致（解除清盘呈请）等，如未能及时复牌或面临退市。对房企而言，最重要的是全力推进债务重组，抓住政策窗口期，恢复经营能力。考虑到部分房企资产质量一般，债权债务关系复杂，偿债意愿不足，重组方案落地难度大，未来或面临很大的退市风险。
4.4月以来房企负面舆情多发，建业地产发起交换要约，远洋集团获保留审计意见
4月3日，建业地产正式发起对旗下3笔2023年到期美元债的交换要约及同意征求，并对剩余4笔将于2024年或2025年到期的美元债进行同意征求。建业地产2022年末短期债务规模128.85亿元，同期现金及等价物仅18.9亿元；约135亿元人民币的美元债将在未来三年内偿还，其中2023年将会出现约60亿元人民币的美元债集中到付。建业地产偿债压力极大，如要约交换不成功，或发生票据违约。4月18日，建业地产公告宣布，约10.5亿美元系列票据交换要约已接获必要的所需同意。
4月17日，远洋集团公布2022年度报告，被审计师出具保留意见，主要系无法确认远洋集团于孙公司远洋资本中的权益，无法获取关于应收款项106亿元（管理层解释为用于支持远洋资本营运资金及其投资）的相关审计证据。截至2022年末，远洋集团短期债务规模220.17亿元，现金及等价物规模46.23亿元，远洋集团持续经营能力存疑。
在“三箭齐发”融资政策支持下，头部房企在融资层面获得较大力度的支持，但地产企业融资限制仍较多，投资者信心修复任重道远，部分房企偿债安排较为集中，仍面临很大的流动性风险。
二、地产债发行和到期情况
地产债发行规模维持高位，民企发行规模仍较小；境内债券兑付压力有所缓解，仍需关注中小房企债券回售压力
2023年3月，共有36家房企在境内发行债券52只，合计发行总额581.34亿元，其中短期融资券92.5亿元、公司债223.65亿元、中期票据201.58亿元、资产支持证券58.61亿元、定向工具5亿元。从发行人企业性质来看，中央企业、地方国有企业发行总额占比分别为43.48%、51.88%，民营房企发债总额27亿元，占比4.64%。民营房企中重庆华宇集团发行中期票据11亿元，由中债增提供全额担保；番禺雅居乐发行2年期（1+1）公司债，品种一“23番雅01”由雅居乐集团提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，中国证券金融股份有限公司、国泰君安(行情601211,诊股)证券股份有限公司、广发证券(行情000776,诊股)股份有限公司共同创设不超过10亿信用保护工具，保护期限不超过1年，最终票面利率7.5%；品种二“23番雅02”由雅居乐集团控股有限公司和广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，最终票面利率5%；滨江集团(行情002244,诊股)发行一年期短融，发行利率5.03%，系2023年首笔民营房企无信用增进安排下发行的债券。
地产债发行结构持续失衡，民营房企滚续压力依然存在。2023年4月中旬至5月中旬，地产行业债券兑付涉及12只债券，合计余额266.50亿元，其中“19恒大01”到期规模150亿元，“21沪世茂MTN002”到期规模6.40亿元，上述两支债券均已展期，整体偿债压力较上月相比有所缓解。涉及回售行权的债券余额合计236.83亿元，其中民营企业债券121.48亿元，其中宝龙实业、印力商用置业有限公司和世茂建设回售压力较大。
三、房企信用风险事件梳理
（一）评级调整
2023年3月中旬至4月中旬，惠誉及穆迪下调远洋集团信用评级，其中惠誉将远洋集团信用评级由BB两次下调至B-，主因远洋集团决定递延支付其6亿美元的次级永续证券的利息、未能按期偿付银团贷款的摊还款项，表明远洋集团财务灵活性降低。穆迪下调远洋集团评级至B3，主要由于远洋集团公司透明度、公司治理实践以及流动性薄弱等问题。远洋集团于2017年发行6亿美元次级永续债，此笔债券在会计上认定为100%权益，该债券不设投资人回售权，无实际到期日。2023年3月22日，媒体报导远洋集团延期兑付美元永续次级债利息，主因远洋集团优先确保到期负债的兑付，本次永续债延期支付利息未构成违约。在级别下调及各方压力下，远洋集团已于3月底完成永续美元债本期票息兑付。
4月14日，远洋资本境内评级由AA+下调至AA，主要系远洋资本母公司远洋资本控股有限公司获清盘呈请，公司自身经营压力加大，项目退出周期延长，到期债务偿付具有不确定性。
（二）房企舆情动态
万达商管负面舆情频发，子公司上市对赌或存在一定风险；旭辉集团境内债务或面临展期
近期万达商管出现负面舆情，多家关联公司新增多则被执行人信息，市场传言万达商管信托贷款展期。3月21日晚间，证监会官网对大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商管”）向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函，函件问询了子公司珠海万达上市对赌对万达商管短期偿债能力的影响、万达商管筹资活动持续净流出的原因及对债券偿付的影响。万达商管自2022年以来业绩表现亮眼，于2023年成功发行两笔美元债，若珠海万达不能于2023年底成功上市，发行人需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款，届时将对万达商管造成很大的资金压力。
“20旭辉01”将于2023年5月28日行权，发行金额21.2亿元。4月12日，旭辉集团拟对该债项后续偿付进行调整，因重大事项存在不确定性停牌。媒体报导称旭辉集团拟将“20旭辉01”兑付期限调整至2024年11月。旭辉集团2023年由中债增担保的中票迟迟未能落地；根据克尔瑞数据，2023年一季度旭辉集团全口径销售额211.3亿元，同比下降26.48%，表现较弱。
作者 I 李莹莉 郜宇鸿
部门 I中证鹏元 工商企业评级部
