光大证券股份有限公司何缅南近期对万科A进行研究并发布了研究报告《2022年中报点评：毛利率降幅边际收窄，万物云上市蓄势待发》，本报告对万科A给出买入评级，当前股价为18.15元。

万科A(000002)

事件：2022年8月30日，公司发布中报。22年H1，公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。点评：中期业绩延续Q1良好增长趋势，财务与资金状况稳健，拿地结构优化，经营服务业务发展快速，万物云分拆上市进程顺畅，有望加大赋能内部发展。

(资料图)

1）营收稳步增长，毛利率降幅边际收窄。22年H1，公司实现营收2069.2亿元，同比增长23.8%；综合毛利率与扣除税金及附加后毛利率分别为20.5%、16.4%，分别较21年H1降低2.5pct、1.8pct，降幅边际收窄。房地产开发业务实现营收1788.8亿元，同比增长23.9%，结算毛利率为21.9%，扣除税金及附加后毛利率为17.3%，毛利率表现逐步企稳。同时，公司22年H1对合联营公司的投资收益为-2.8亿，较21年H1减少24.8亿元，合联营公司盈利水平承压明显。

2）经营服务业务发展较快。22年H1，公司物业服务板块营收为121.9亿元，同比增长42%，占总营收比重为5.9%，22年7月万物云境外上市的申请已获证监会核准，发展有望提速；物流业务（含非并表项目）实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%；租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%；商业业务(含非并表项目)营业收入40.1亿元，同比增长10.4%。

3）地产销售短期承压。22年H1，公司实现全口径销售额2152.9亿元，销售面积1290.7万平米，同比分别下降39.3%、41.1%，其中，上海区域、南方区域、北京区域销售金额占比分别为36.3%、22.1%、12.1%，核心区域销售贡献较大。

4）拿地审慎，聚焦核心城市。22年H1，公司新增总土储建面307.8万平米，总地价386.8亿元，权益地价248.3亿元，全口径拿地销售比为18%，其中，于一二线城市的拿地金额占比达95.6%，土储结构逐步优化。截至22年H1期末，公司在建及规划中总土储建面合计13722.8万平米，未来土储充足。

5）财务状况稳健，融资结构优化。截至22年H1期末，公司净负债率为35.5%，剔除预收款的资产负债率为68.4%，一年内到期短债占比为22.4%，较21年H1下降9pct，目前银行与直融渠道畅通，存量融资的综合融资成本为4.08%。

盈利预测、估值与评级：公司作为行业头部房企，应对行业风险准备充足，品牌成熟，拿地审慎，经营服务业务发展较快，财务管控稳健。考虑公司合联营公司投资收益减少等因素，小幅下调公司22-24年EPS预测为2.34元（下调0.8%）、2.82元（下调1.1%）、3.32元（下调2.2%），当前A股股价对应22-24年PE估值为7.8/6.4/5.5倍，维持“买入”评级。

风险提示：销售与拿地不达预期，竣工与交付不达预期，市场下行超预期等风险。

数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中金公司（601995）张宇研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为48.54%，其预测2022年度归属净利润为盈利234.44亿，根据现价换算的预测PE为8.99。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有25家机构给出评级，买入评级22家，增持评级3家；过去90天内机构目标均价为25.35。根据近五年财报数据，估值分析工具显示，万科Ａ（000002）（000002）行业内竞争力的护城河优秀，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标3星，好价格指标4星，综合指标3.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）