作为奥森one的姊妹篇,硅谷one理想丰满、现实骨感,不仅没有复制销售传奇,而且出现滞销。开盘近一年,截至3月13日,硅谷one的网签率只有4.55%。如果按照当前的去化速度,清盘估计需要超过15年。

据不完全统计,北七家板块的新房供应超过6500套。当刚需盘在这里内卷,硅谷one只能被裹挟。小财好奇,最早入市是硅谷one,滞销也是硅谷one,号称“码农神盘”的硅谷one为何不“香”了?


(资料图片)

非临铁盘,配套严重不足

◆ 商超:最近的是奥北便民生活广场,约600米;距离物美大卖场(北七家店)约1.2公里、TBD云集中心近5公里;

◆ 交通:距离地铁5号线天通苑北站约3.6公里,骑行20分钟左右,公共交通出行不便;

◆ 医院:1公里范围内有北京王府中西医结合医院,属三甲医院;

◆ 教育:王府学校距离最近,约1.4公里,但只服务王府花园、王府公寓;另有白庙小学约1.6公里,黄城根小学昌平学校2.1公里,首师大附中(昌平学校)约3.2公里;

◆ 公园:附近规划有绿地,暂无公园;

硅谷one项目位置

硅谷one位于北清路、定泗路、立汤路的交汇处,附近商业气氛一般,暂无大型购物中心。距离最近的是奥北便民生活广场,看名字就知道属于“家门口的大型菜市场”,批发为主,日常采购较为便捷。

北清路要改造为城市快速路、架设高架桥

奥北便民生活广场

作为典型刚需盘,硅谷one最大的短板是离地铁远,附近仅有的地铁站是5号线天通苑北站,约3.6公里。

5号线天通苑北站站前广场

另外,17号线二期(支线)也被炒得沸沸扬扬,主要设立天通苑东站、北七家站。不过,上述规划仍在论证勘测中,什么时候落地还是未知。

轨道交通出行不便,可以选择自驾或公交,但早晚高峰的北清路、定泗路爆堵。小财在相关平台看到,附近有不少居民投诉,要求在北七家板块增设地铁站,缓解交通压力。

利好消息是,北清路目前正在施工,要改造为城市快速路、架设高架桥;定泗路的拓宽工程已启动,未来立汤路也将进行快速化改造。

未来,立汤路也将进行快速化改造

上述三条道路经过升级后,北七家板块的驾车出行体验会有所提升,城市界面也会有所升级。

目前,硅谷one周边的教育资源尚可,有白庙小学、黄城根小学(昌平学校)以及首师大附中(昌平学校);附近的宸悦国际有6800平的教育用地,规划为幼儿园。最近的三甲医院,是北京王府中西医结合医院。

硅谷one附近的王府学校,只服务王府花园、王府公寓

北京王府中西医结合医院

竞品多,价格无优势

根据规划条件,硅谷one的容积率2.2,限高45米,规划为6-15层的小高层,包括72平两居、99平三居、129平四居。此外,硅谷one需配建 4.75万平的保障性租赁住房,可独立成栋。

硅谷one地块规划要求

不过,北七家板块竞品较多。2022年上半年取证的项目有硅谷one、天时汤山•御邸,下半年取证的项目包括北清橡树湾、宸悦国际、紫金书院。此外,还有老盘金辰府在售,合计供应超过6500套。

值得注意的是,新开盘的项目中,北清橡树湾、宸悦国际、硅谷one的单盘供应均超过1000套。

硅谷one工地现场

这与奥森one入市时的市场环境截然不同。彼时,昌平无房可选,奥森one成为香饽饽。因此,硅谷one想要复制奥森one的热销,简直难上加难。在2021年10月拿地后,硅谷one时隔半年才公布案名,客群已经被其他项目分流。

房源供应充足,购房者的选择自然也多,硅谷one只能同诸多竞品同台打擂,上演激烈的贴身肉搏。从市场反应看,硅谷one取证时间早是真的,销售始终乏力也是真的。

硅谷one立在工地附近的户外广告牌

拿地早、取证早往往意味着入市早,至少在时间上能更早触达买房人,率先抢收一波客群。显然,硅谷one并未抓住先机,反而被很多竞品碾压。

总体来看,北七家刚需盘扎堆,但楼盘间各有不同。硅谷one的客群是刚需兼改善,但刚需户型较为单一,只有72平两居、99平三居两类。

尤其是72平两居,在所有房源中的占比不超过25%,体量较小。据说,硅谷one卖得最好的也是72平两居。此外,72平两居还有部分房源是东西向的,应该没有南北向的好卖。

北七家板块在售项目

北清橡树湾和宸悦国际的户型更为丰富,为购房人提供了更多选择。其中,北清橡树湾有72平两居、78平两居、95平三居、106平三居;宸悦国际则是横跨一居到四居,包括57平一居、58平一居、74平两居、89平三居、101平三居、94平三居、121平四居。

刚需客群要上车,自然对项目单价及总价就格外敏感。硅谷one的销售指导价5.4万/平,算北七家板块里最低的。

但就北京市场而言,顶着上限卖几乎不可能。降价卖是必然,问题是降多少。硅谷one实际成交均价5.15万/平,表明降价走量确实是上策。

然而,最可怕是,竞品降价更狠。宸悦国际的销售指导价和硅谷one一样,但实际成交价5.04万/平,每平比硅谷one低1100元。

远远可以望见宸悦国际的塔吊

从网签数据看,降价确实能让板块内的竞品重新洗牌。宸悦国际、北清橡树湾取证比硅谷one晚4个月,但网签率却遥遥领先,分别为31.20%、41.22%。

硅谷one的尴尬在于,有降价空间,一旦价格太低,业主可能会闹。据说,硅谷one也集结了一大波渠道。有网友表示,有渠道助力网签还上不去,可见是真不好卖。

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