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2023年已过半，今年上半年哪些房企销售业绩逆势增长？哪些房企在积极囤地？融资利好政策频发，房企融资情况几何？上半年又有哪些房企被摘牌退市，哪些出险房企在积极复牌“保壳”？
【资料图】
千亿房企仅7家，保利取代碧桂园成销售榜一
据中指研究院发布的《2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅相比上月下降8.3个百分点。TOP100房企权益销售额为24377.8亿元，权益销售面积为14231.1万平方米。
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中指研究院企业研究总监刘水指出，自今年二季度以来，房地产市场明显降温，购房者置业情绪偏弱。步入6月，市场活跃度延续回落态势，端午假期期间，除个别城市外，各地推盘力度不足，多地以顺销为主，导致销售额同比大幅下降。
具体来看，销售业绩排名第一的为保利发展，销售额达2366亿元，其次是万科，销售额为2018亿元，中海地产、华润置地和碧桂园紧随其后，销售额分别为1702.2亿元、1678.8亿元、1663.5亿元。
值得一提的是，去年上半年销售榜首的碧桂园，今年被保利发展所取代，今年上半年实现销售额1678.8亿元，排名第五。融创中国和金地集团去年尚在销售榜TOP10行列，今年则被挤出TOP10，建发房产和滨江集团则强势入围，排名第九和第十，销售业绩也实现同比增长，涨幅分别为53.7%和35.4%。
销售额超千亿房企7家，较去年同期减少2家，融创和金地滑落千亿房企俱乐部。百亿房企78家，较去年同期减少7家。其中，销售额超千亿的7家房企中，国央企有4家。销售额TOP30房企中，国央企为销售主力，占比超6成。
销售面积方面，碧桂园、保利发展和万科为销售面积TOP3，销售面积分别为2085.6万平方米、1513.3万平方米和1263万平方米。
受行业调整影响，近年来，越来越多房企不再增加销售目标，转而追求更加平稳地发展。今年上半年，从公布销售目标的10家房地产企业来看，仅越秀地产提高了销售目标，招商蛇口和绿城中国保持与2022年的销售目标不变，均为3300亿元。从销售目标完成率来看，2023年上半年，10家房企目标完成率均值为53.0%，相较去年同期的32.6%，目标完成率提升超20%。
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拿地总额同比下降，央国企仍为拿地主力
截至6月底，房企土地投资仍旧低迷。据中指研究院数据，2023年1-6月，TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，降幅较上月增加1.84个百分点。同时，TOP100门槛值也同比下降，去年为20亿元，今年减少3亿元至17亿元。
具体来看，新增货值TOP100榜单中，华润置地、保利发展、建发房产占据榜单前三。2023年1-6月，华润置地以累计新增货值927亿元占据榜单第一；保利发展、建发房产紧随其后，累计新增货值规模分别为812亿元和668亿元。值得一提的是，头部房企拿地较为集中，TOP10企业2023年1-6月新增货值总额6015亿元，占TOP100企业的37.05%。
另据克而瑞数据，上半年新增拿地金额TOP100中，华润置业以532.5亿元位居榜首，万科地产和中海地产紧随其后，拿地金额分别为460.7亿元和406.2亿元，TOP10拿地金额门槛为197亿元。从拿地面积来看，拿地面积最多的是建发房产，其次是华润置地和万科，拿地面积分别为282.9万平方米、274.2万平方米和260.1万平方米。此外，也有部分房企拿地较为积极，同比拿地涨幅增长较大，如中国金茂拿地金额同比增长219%达123.4亿元，保利置业同比增长194%，还有越秀地产和华发股份拿地金额同比增长90%和64%。
今年上半年，拿地主力仍为央国企，据克而瑞数据，上半年新增拿地金额TOP100企业中，央国企拿地金额占百强比重达到60%，占据绝对主力，城投平台以及民企拿地金额比重分别是18%和22%。值得注意的是，截止到今年5月，仍有近五成百强房企仍未投资，这一比例与去年同期相持平。这一数据也反映出当前能够拿地的房企也都是“老面孔”，新鲜血液并不多。
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不过，上半年也有地方性民营房企逆市而上，成为拿地黑马，如一直深耕安徽省内的伟星房产，近两年频繁出现在杭州、武汉、南京等热门城市土拍市场，今年1-6月，伟星房产新增拿地金额108.8亿元，排名第13，仅次于中国铁建和中国金茂。拿地面积为88.7万平方米，位居拿地榜单第14位。2022年伟星房产成为合肥拿地金额最大的房企，今年3月，伟星房产还以31亿元拿下了南京第二贵地块。
另一家扎根于台州的民企“黑马”——方远地产，也被称为“台州王”。今年来，方远地产加大了对外投资力度，3月底，方远地产以总价15.51亿元斩获杭州浦沿地块。截至到今年6月，方远地产新增拿地金额为55.7亿元，进入拿地金额TOP30 ，1-6月拿地面积为81.2万平方米，排名第18。
融资规模同比下滑，民企和出险房企仍融资困难
2022年底以来，随着“金融16条”和“第三支箭”等融资政策持续落地，房企融资环境迎来改善。不过，今年上半年房企融资能力虽有所恢复，但是整体来看，房企融资环境并未全面回暖，行业整体融资面仍然处于筑底阶段，一些民营房企尤其是出险房企仍面临资金问题。
克而瑞数据显示，从80家典型房企的融资总量来看，2023年上半年80家典型房企的融资量为2965亿元，同比下降30%；其中2023年一季度及二季度的融资规模，环比及同比均呈现继续下滑的趋势。
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从融资结构来看，2023年上半年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到80%，相比2022年全年占比提高了11个百分点。境内发债的企业仍然主要是华润置地、招商蛇口、越秀等国企央企。
从融资量来看，2023年上半年房企境内债权融资同比下降了16%到2379亿元；资产证券化同比下滑了61%至305亿元，境外债权融资同比下降了72%至168亿元。
从企业债券发行来看，2023年上半年企业发债金额达1686亿元，相比2022年同期下降了23%。其中，境内发债1605亿元，相比同期下降了9%；而境外发债相比同期大幅下降81%到81亿元，占比同比下降了14个百分点至5%。
从企业的债券类融资成本来看，境外债券融资成本达到了8.04%，同比增长0.99个百分点；境内债券融资成本3.50%，较于去年略下降了0.04个百分点。此外，从融资利率看，多数房企融资利率低于4%。例如据滨江集团近期披露的2023年度第一期中期票据发行结果公告，公司于6月16日发行了2023年度第一期中期票据，期限为1+1年，实际发行总额为6亿元，发行利率为3.95%。
债权融资外，房企股权融资方面也动作频频，不少房企相继宣布启动定增计划，不过相较于信贷和债券融资，股权融资流程复杂、周期长。2023年上半年，房企股权融资占比仅达4%，规模仅为114亿元。
截至6月底，已有6家房企定增融资方案获批，其中包含A股房企首份定增获批的招商蛇口，还有近日获批的保利发展、大名城、中交地产和福星股份等，4家公司分别拟募资125亿元、25.5亿元、35亿元和13.41亿元。6月29日，陆家嘴发布公告称购买资产并募集配套资金获证监会通过。
值得一提的是，今年2月，万科首次披露的150亿元定增预案，被称为A股最大规模定增案，备受业界关注。5月，该定增案获深交所受理，随后万科收到来自深交所的《问询函》。针对问询函，万科近日发布公告回复称，将申请延期回复至7月13日。从融资目的来看，募集款项的主要用途多为“保交楼、保民生”项目以及补充流动资金。
中指研究院企业研究总监刘水指出，从政策落地来看，“三支箭”对央国企及优质民营房企支持效果明显，“对融资真正困难的中小民营房企作用较为有限，这些企业仍然面临融资困难的局面”。
房企迎来退市潮和“戴帽”潮，多企业通过增持和并购保壳
今年以来，由于房地产行业尚在低谷期，行业信心修复还需时日，加上销售端活力不足和房企资金压力，导致A股“披星戴帽”的房企增多，甚至还出现了房企退市潮。
据Wind数据，截至6月30日，A股累计上市房企（包含房地产服务）共计124家，其中包含ST粤泰、ST阳光城和ST美置等在内的11家“戴帽”房企，截至6月30日收盘，这11家“戴帽”房企中，除了ST世茂、ST数源、*ST同达和*ST新联收盘价在1元以上，其他均低于1元，而A股整体则有近20家房企收盘价在1元上下徘徊。市值方面，ST粤泰、*ST宋都和*ST嘉凯当日市值均低于10亿元，对应当日收盘价分别为0.37元、0.41元和0.49元。
其中，*ST泛海股价已经连续16日低于1元，有可能触发终止上市条件，6月27日，*ST泛海发布《关于公司股票存在可能因股价低于面值被终止上市的风险提示公告》，此公告为公司可能触发面值退市的第三次终止上市风险提示公告。此外，A股今年上半年还有蓝光发展和中天金融两家房企被摘牌退市，退市时间分别为6月6日和6月30日。
与A股多数房企因面值停牌退市不同，目前，港股累计有21家房企处于停牌状态，且多数因无法按时披露业绩而停牌，其中包括中国恒大、祥生控股、世茂集团和旭辉控股等。21家停牌房企中有9家房企为上半年新增停牌，其中佳源国际控股和chinsproperties分别于今年5月5日和31日被颁令清盘，此外港交所还出现了第一家退市内地房企——新力控股集团，4月13日，新力控股集团因连续停牌18个月被正式取消上市地位。
不过，A股房企卷入退市“摘帽”潮的同时，今年上半年多家停牌的港股房企却迎来复牌转机。如佳兆业集团、景瑞控股和融创中国相继在今年3-4月份达成复牌条件，成功实现复牌。据悉，在复牌之前，佳兆业集团、景瑞控股和融创中国的停牌时间分别长达11个月、9个月和12个月。
除了重新“上岸“的房企外，还有部分房企在获得复牌指引后，也在积极为复牌而努力。如中国奥园近期接连补发三份业绩公告并披露了最近境外债务重组进展，花样年控股在5月5日也公布76.44%的债权人加入境外债务重组支持协议，均被外界视为复牌的积极信号。
6月23日，停牌三个月的旭辉控股、祥生控股、大发地产均收到港交所的复牌指引。对此，旭辉控股表示，今年3月因收到一封关于旭辉控股及其飞全资附属公司旭辉服务之间存在若干交易的匿名信，公司至今延迟发布2022年业绩报，公司股票也停牌至今，不过，在接获复牌指引后，旭辉已委聘独立法律顾问就此心间指控的交易进行独立审查，此外公司也会尽快刊发2022年经审核的年报。相比旭辉，祥生控股和大发地产目前还未有相关护盘和复牌举措。
此外，还有一些房企为了保壳，避免面值退市，采取股东增持、并购资产和股票回购等手段打响“保壳”之战。如ST世茂自5月起股价连续下跌，5月30日收盘股价跌至1元线，为了保住上市地位，同日，ST世茂发布股东增持计划，增持金额在1-2亿元。6月4日，ST世茂又趁热打铁，发布股票回购消息，回购的资金总额也在1-2亿元，这一套“保壳”组合拳下来，ST世茂的股价也确实有了起色，甚至还在6月5日录得涨停。
金科股份也同样因为发布了控股股东及公司18位成员的增持计划而暂时脱离了面值退市风险。随后，公司又于6月中，向控股公司的子公司进行注资，公司股价得以重回1元以上。
增持和回购之外，还有房企通过资产并购，跨界新业务以试图进行挽救股价。如荣盛发展于今年5月底宣布收购控股公司持有的荣盛盟固利新能源公司股权，被外界认为是跨界新能源进行自救，6月30日收盘，荣盛股份收涨2.47%，报1.54元。
中银证券分析指出，面临退市风险的企业仍属个别现象，对整体房地产板块的影响相对有限。强化退市制度有助于保证股票市场合理供给，在一定程度上提升投资者的风险意识，促使投资者关注基本面优质、行业发展前景较好的地产公司，同时有利于行业加速出清，对整体行业格局产生一定变化。
今年上半年，在融资和购房利好政策持续落地下，房企流动性问题正在得到逐步化解，6月20日，时隔10个月LRP再度迎来下调，也带动房贷利率进一步下探，展望下半年，房地产市场将继续修复步伐，行业格局的重塑和房企对于新增长点的探索，值得期待。（本文首发于钛媒体APP，作者|章橙）
