来源：上海证券报

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近日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作。试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。

据证监会消息，不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。符合条件的私募股权投资基金管理人，可按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。

具体而言，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

专业人士认为，试点所涵盖的投资产品、投资范围和投资领域具备较强的包容性，在为私募投资人设置了进入门槛的同时，尽可能提供了相对灵活的政策空间。从试点领域来看，既包括特定居住用房、商业地产，又包括新能源等基础设施类的项目。此外，监管部门还鼓励私募管理人采取机会策略等多元化策略方式，盘活不动产存量资产，比如进行城市更新，或是收购老旧商业楼宇，使其经营变得可持续。

同时，为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求，为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》中关于股债比的限制方面进行了差异化安排。

但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，实现资产控制和隔离。同时，试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

“也就是说，资产隔离是股债比差异化的前提，只有实现资产控制和隔离，才可以享受试点的差异化安排。”上述专业人士表示。

此外，本次试点还对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了要求。

符合试点要求的私募股权投资基金管理人可在开展基金募集、管理等业务活动前，向基金业协会报送相关材料，开展不动产私募投资基金试点，并依照规定进行产品备案。不参与试点的私募股权投资基金管理人，可按照协会有关自律规则，继续开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务。

据悉，下一步，证监会将指导基金业协会发布具体工作指引，细化工作要求，并根据试点工作实践情况及时总结评估，完善试点政策和规则，支持私募基金不断丰富产品类型，发挥服务实体经济的功能作用。