本文来源:时代周报 作者:孙华秋 梁争誉

5月16日,国家统计局披露今年1-4月全国房地产开发投资与销售数据。

整体来看,房企投资信心恢复力度不及居民消费信心。今年1-4月,全国房地产开发投资35514亿元,增速进一步扩大至-6.2%,而商品房销售额39750亿元,增速为8.8%,持续改善。


(资料图片仅供参考)

“销售端的改善并没有传导到供给端,尤其是开发投资和新开工等指标。”易居研究院研究总监严跃进认为,销售端的改善,已经通过首付款和按揭贷款等指标改善了房企资金面,但要真正影响房企投资拿地和工程建设。“此类问题要解决,否则容易影响后续新盘的供应和房源的供给。”

具体到企业层面,分化趋势越发明显。

时代周报记者梳理发现,从已披露4月运营数据的上市房企业绩表现来看,央国企及优质民企销售强劲,中小房企竞争力不足。

其中,招商蛇口、华润置地、绿城中国4月销售金额同比翻倍;万科、碧桂园稍显逊色,分别录得8.53%、0.22%的增幅;出险房企仍未走出困境,融创中国、合景泰富、时代中国等跌幅均超过20%。

克而瑞研究中心认为,虽然今年以来房地产市场止跌回升,但目前行业信心尚未完全修复,市场整体购买力仍处在历史相对低位,分化预期仍将延续。

复苏热度走弱

在开发投资层面,今年1-4月,全国房地产开发投资35514亿元,同比下降6.2%,其中住宅投资27072亿元,下降4.9%;房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米,同比下降5.6%,其中住宅施工面积542968万平方米,下降5.9%;房屋新开工面积31220万平方米,下降21.2%,其中住宅新开工面积22900万平方米,下降20.6%。

值得注意的是,全国房地产开发投资累计同比降幅扩大,从1-3月的-5.8%下降0.4个百分点至-6.2%。“1-2月在市场快速回温的支撑下开发投资降幅收窄,3月份开发投资同比降幅再次扩大,4月累计降幅同比进一步扩大。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出。

图源:国家统计局

居民消费信心先于房企投资信心回暖,并带动销售市场持续向好。

从销售数据来看,今年1-4月,全国商品房销售面积37636万平方米,同比下降0.4%,其中住宅销售面积增长2.7%;商品房销售额39750亿元,增长8.8%,其中住宅销售额增长11.8%。

可供对比的是,今年1-2月、1-3月的商品房销售面积增速分别为-3.6%、-1.8%。1-4月的增速收窄至-0.4%,呈现出持续改善的趋势。

商品房销售额已率先回正。今年1-2月、1-3月、1-4月的全国商品房销售额的增速分别为-0.1%、4.1%和8.8%,持续向上。

图源:国家统计局

根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,1-4月全国商品住宅均价为10562元/平方米,涨幅为11.1%。“当前房价涨幅相对大,和各地调整限价政策、销售端改善房企调整定价策略等有关。”严跃进表示。

不过,从单月数据来看,4月的表现并不乐观。

今年4月,全国商品房销售面积环比下降48.9%,同比下降11.8%;截至4月末,商品房待售面积64487万平方米,同比增长15.7%,其中住宅待售面积增长15.4%。

王小嫱表示,4月单月数据呈现较大的回落,一方面是因为季节性的回落,但下降幅度较大也预示着本次市场的回温热度持续性较弱,后续还需更多政策提振市场。

严跃进持相似观点。他向时代周报记者表示,房地产市场复苏的大趋势将会延续,源于房地产市场的需求量依然充足。“但短期看确实有下行压力,刚需盘销售不好。各地要激活合理住房消费需求,实实在在落实政策。”

房企销售分化

销售端回暖并没有实现“雨露均沾”,房企内部销售分化明显。

克而瑞研究中心统计数据显示,今年4月TOP 100房企实现销售操盘金额5665.4亿元,单月业绩同比增长31.6%,同比去年保持增长且增幅较上月有所提升;累计业绩来看,1-4月TOP 100房企实现销售操盘金额20499.2亿元,累计业绩同比自一季度转正之后,增幅进一步提升至9.7%。

在处于销售淡季的4月,房企经营业绩改善明显。不过,有人欢喜有人愁。房企销售业绩同样呈现分化趋势,行业洗牌加速。

5月以来,上市房企陆续披露4月运营数据。据时代周报记者统计,截至5月15日,2023年4月合同销售金额超200亿元的上市房企有6家,且合同销售金额和销售面积均实现同比增长。

2023年4月部分上市房企销售金额和销售面积情况(截至5月15日)数据来源:企业公告

保利发展、招商蛇口、华润置地等头部房企业绩表现亮眼。

保利发展实现签约面积256.86万平方米,同比增长17.72%;实现签约金额416.95亿元,同比增长36.62%。招商蛇口的销售面积与销售金额均实现增长翻倍,增幅分别为134.95%、169.11%。华润置地实现销售金额330.10亿元、销售面积124.49万平方米,同比分别增长119.20%、69.20%。

常年占据行业冠亚军的碧桂园、万科,稍显逊色。

碧桂园4月实现销售金额226.9亿元、销售面积278.00万平方米,同比分别增长0.22%、1.46%,单月业绩排名跌出TOP 5。万科实现销售金额334.7亿元,同比增长8.53%,单月业绩排名下滑至第四名。

在头部房企中,招商蛇口、保利发展、中海、华润置地增长势头十分强劲,4月销售金额同比增速均超30%,尤其是招商蛇口的销售金额同比增长169.11%;万科和碧桂园尽显疲态,4月合同销售金额仅呈个位数增长。

据时代周报记者梳理,2022年12月-2023年4月,保利发展的合同销售金额连续5个月保持增长态势,同比增速分别为55.76%、4.39%、42.98%、30.94%、36.62%;同期,万科的表现较为平淡,合同销售金额同比增速分别为-37.44%、-19.58%、2.55%、2.65%、8.53%。

销售分化,头部房企重排座次。

从4月单月业绩来看,保利发展以416.95亿元位居首位,招商蛇口居次,中海、万科、华润置地紧随其后,碧桂园则以较大差距排名第六。

累计业绩方面,根据克而瑞研究中心数据,今年前4个月,TOP 5房企分别为保利发展、万科、中海、碧桂园、华润置地,去年的TOP 5是碧桂园、万科、保利发展、绿城中国、中海。

王小嫱向时代周报记者表示,房企销售业绩分化与城市表现分化一致。

“4月全国市场销售端呈现冲高后回落的迹象,整体市场分化,主要表现在高能级城市强于低能级城市,一线城市强于二线,二线强于三四线。”王小嫱认为,第一梯队房企销售业绩分化主要原因在于项目分布的问题,中海和保利发展的业务布局集中在北京、成都等热点城市,而碧桂园、万科4月在市场表现较好的城市在售项目较少。

“仅凭单月的销售数据难以说明第一梯队的竞争格局生变,主要还是企业自身的项目布局问题所致,也是暂时性的。”王小嫱进一步表示。

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