本文来源：时代周报 作者：孙华秋 梁争誉
5月16日，国家统计局披露今年1-4月全国房地产开发投资与销售数据。
整体来看，房企投资信心恢复力度不及居民消费信心。今年1-4月，全国房地产开发投资35514亿元，增速进一步扩大至-6.2%，而商品房销售额39750亿元，增速为8.8%，持续改善。
(资料图片仅供参考)
“销售端的改善并没有传导到供给端，尤其是开发投资和新开工等指标。”易居研究院研究总监严跃进认为，销售端的改善，已经通过首付款和按揭贷款等指标改善了房企资金面，但要真正影响房企投资拿地和工程建设。“此类问题要解决，否则容易影响后续新盘的供应和房源的供给。”
具体到企业层面，分化趋势越发明显。
时代周报记者梳理发现，从已披露4月运营数据的上市房企业绩表现来看，央国企及优质民企销售强劲，中小房企竞争力不足。
其中，招商蛇口、华润置地、绿城中国4月销售金额同比翻倍；万科、碧桂园稍显逊色，分别录得8.53%、0.22%的增幅；出险房企仍未走出困境，融创中国、合景泰富、时代中国等跌幅均超过20%。
克而瑞研究中心认为，虽然今年以来房地产市场止跌回升，但目前行业信心尚未完全修复，市场整体购买力仍处在历史相对低位，分化预期仍将延续。
复苏热度走弱
在开发投资层面，今年1-4月，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%，其中住宅投资27072亿元，下降4.9%；房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米，同比下降5.6%，其中住宅施工面积542968万平方米，下降5.9%；房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%，其中住宅新开工面积22900万平方米，下降20.6%。
值得注意的是，全国房地产开发投资累计同比降幅扩大，从1-3月的-5.8%下降0.4个百分点至-6.2%。“1-2月在市场快速回温的支撑下开发投资降幅收窄，3月份开发投资同比降幅再次扩大，4月累计降幅同比进一步扩大。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出。
图源：国家统计局
居民消费信心先于房企投资信心回暖，并带动销售市场持续向好。
从销售数据来看，今年1-4月，全国商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%；商品房销售额39750亿元，增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。
可供对比的是，今年1-2月、1-3月的商品房销售面积增速分别为-3.6%、-1.8%。1-4月的增速收窄至-0.4%，呈现出持续改善的趋势。
商品房销售额已率先回正。今年1-2月、1-3月、1-4月的全国商品房销售额的增速分别为-0.1%、4.1%和8.8%，持续向上。
图源：国家统计局
根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，1-4月全国商品住宅均价为10562元/平方米，涨幅为11.1%。“当前房价涨幅相对大，和各地调整限价政策、销售端改善房企调整定价策略等有关。”严跃进表示。
不过，从单月数据来看，4月的表现并不乐观。
今年4月，全国商品房销售面积环比下降48.9%，同比下降11.8%；截至4月末，商品房待售面积64487万平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积增长15.4%。
王小嫱表示，4月单月数据呈现较大的回落，一方面是因为季节性的回落，但下降幅度较大也预示着本次市场的回温热度持续性较弱，后续还需更多政策提振市场。
严跃进持相似观点。他向时代周报记者表示，房地产市场复苏的大趋势将会延续，源于房地产市场的需求量依然充足。“但短期看确实有下行压力，刚需盘销售不好。各地要激活合理住房消费需求，实实在在落实政策。”
房企销售分化
销售端回暖并没有实现“雨露均沾”，房企内部销售分化明显。
克而瑞研究中心统计数据显示，今年4月TOP 100房企实现销售操盘金额5665.4亿元，单月业绩同比增长31.6%，同比去年保持增长且增幅较上月有所提升；累计业绩来看，1-4月TOP 100房企实现销售操盘金额20499.2亿元，累计业绩同比自一季度转正之后，增幅进一步提升至9.7%。
在处于销售淡季的4月，房企经营业绩改善明显。不过，有人欢喜有人愁。房企销售业绩同样呈现分化趋势，行业洗牌加速。
5月以来，上市房企陆续披露4月运营数据。据时代周报记者统计，截至5月15日，2023年4月合同销售金额超200亿元的上市房企有6家，且合同销售金额和销售面积均实现同比增长。
2023年4月部分上市房企销售金额和销售面积情况（截至5月15日）数据来源：企业公告
保利发展、招商蛇口、华润置地等头部房企业绩表现亮眼。
保利发展实现签约面积256.86万平方米，同比增长17.72%；实现签约金额416.95亿元，同比增长36.62%。招商蛇口的销售面积与销售金额均实现增长翻倍，增幅分别为134.95%、169.11%。华润置地实现销售金额330.10亿元、销售面积124.49万平方米，同比分别增长119.20%、69.20%。
常年占据行业冠亚军的碧桂园、万科，稍显逊色。
碧桂园4月实现销售金额226.9亿元、销售面积278.00万平方米，同比分别增长0.22%、1.46%，单月业绩排名跌出TOP 5。万科实现销售金额334.7亿元，同比增长8.53%，单月业绩排名下滑至第四名。
在头部房企中，招商蛇口、保利发展、中海、华润置地增长势头十分强劲，4月销售金额同比增速均超30%，尤其是招商蛇口的销售金额同比增长169.11%；万科和碧桂园尽显疲态，4月合同销售金额仅呈个位数增长。
据时代周报记者梳理，2022年12月-2023年4月，保利发展的合同销售金额连续5个月保持增长态势，同比增速分别为55.76%、4.39%、42.98%、30.94%、36.62%；同期，万科的表现较为平淡，合同销售金额同比增速分别为-37.44%、-19.58%、2.55%、2.65%、8.53%。
销售分化，头部房企重排座次。
从4月单月业绩来看，保利发展以416.95亿元位居首位，招商蛇口居次，中海、万科、华润置地紧随其后，碧桂园则以较大差距排名第六。
累计业绩方面，根据克而瑞研究中心数据，今年前4个月，TOP 5房企分别为保利发展、万科、中海、碧桂园、华润置地，去年的TOP 5是碧桂园、万科、保利发展、绿城中国、中海。
王小嫱向时代周报记者表示，房企销售业绩分化与城市表现分化一致。
“4月全国市场销售端呈现冲高后回落的迹象，整体市场分化，主要表现在高能级城市强于低能级城市，一线城市强于二线，二线强于三四线。”王小嫱认为，第一梯队房企销售业绩分化主要原因在于项目分布的问题，中海和保利发展的业务布局集中在北京、成都等热点城市，而碧桂园、万科4月在市场表现较好的城市在售项目较少。
“仅凭单月的销售数据难以说明第一梯队的竞争格局生变，主要还是企业自身的项目布局问题所致，也是暂时性的。”王小嫱进一步表示。
