乐居财经李礼5月8日，天风证券发布房地产行业研究周报。
行业追踪（20223.4.29-2023.5.5）
(资料图)
公募基金：地产持仓环比下降，增持龙头央企、国企2023年一季度房地产板块的公募基金持仓总市值为765.0亿元，环比下降23.63%。地产板块持仓市值占股票投资市值比重1.19%，环比四季度下降0.42个百分点，持仓占比连续二季度下降。一季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第7，较2022年四季度持平；持仓相对标准行业配置比例低配0.70个百分点，低配幅度连续二季度扩大，环比上期低配幅度扩大0.13pct。
重仓行业方面，从申万一级行业分类看，2023年一季度房地产行业持股市值占基金股票投资市值比0.83%，环比下降0.27%。其他行业中，持股市值占基金股票投资市值比增长最快的前三行业为计算机、传媒和通信，分别为3.49%、1.66%、0.96%，环比上升1.58%、0.43%、0.37%。
2023年一季度，公募基金重仓股持仓市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71%。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29%，环比下降-3.05pct。
从重仓个股持仓增减持来看，龙头与地方国企央企获得增持。持仓数量占流通股比重增幅5个股分别为华发股份+3.40%、滨江集团+1.71%、中新集团+1.49%、卧龙地产+0.97%、招商积余+0.92%；减仓数量占流通股比重前5个股分别为金地集团-8.71%、万科A3.74%、广宇发展-1.94%、保利发展-1.72%、广汇物流-1.58%。从重仓持股基金数量来看，一季度公募基金重仓地产股数量环比下降，为2021Q3以来新低。一季度公募基金合计重仓43家房企，环比上期提升2家；平均每家房企获22只基金重仓，环比上期下降11只。一季度持仓市值TOP15的地产股中，平均获56只基金持仓，环比减少27只。重仓股个股中，共20家房企获更多公募基金增持，其中增持基金数量变化前三分别为华发股份（+40只）、京基智农（+14只）、中新集团（+13只）；20家房企受到公募基金减持，前三为万科A（-176只）、保利发展（-142只）、金地集团（-100只）。
沪深港通：南北向资金地产持仓市值继续回落
2023年一季度北上资金的地产股持仓总市值为231.57亿元，环比下降17.22%；占陆港通累计资金使用额度的0.01%，占比环比下降0.16个百分点，北上资金地产配置占比连续4个季度环比下滑。重仓个股方面，2023年一季度陆股通持仓市值TOP5分别为保利发展（52.36亿元）、万科A（51.14亿元）、招商蛇口（26.01亿元）、金地集团（16.50亿元）、新城控股（10.20亿元），合计持股市值达156.2亿，占陆股通地产投资总市值的67.5%，占比环比下降4.85pct。
2023年一季度南下资金中房地产持仓总市值为1008.2亿元，环比下降9.71%；占南向资金比例为2.43%，资金占比环比减少0.39个百分点，南下资金变化环比由正转负。从配置的主流地产股看，2023年一季度港股通持仓市值Top5分别为中国海外发展（162.8亿元）、华润置地（87.7亿元）、融创中国（59.0亿元）、万科企业（56.2亿元）、绿城中国（53.7亿元），合计持股市值达419.3亿，占地产板块投资总市值的41.59%，占比环比上期增加0.49pct。
5月新房销售同比基本持平，二手房销售同比回暖
新房市场本周成交208万平，月度同比+1.37%，相较上月下降15.68pct；累计库存12309万平，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交249万平，月度同比+78.66%，相较上月改善23.20pct。土地市场本周成交建面1580万平，滚动12周同比-5.64%；成交总额376亿元，滚动12周同比-21.33%；全国平均溢价率5.55%，滚动12周同比+0.71pct。
本周申万房地产指数+2.85%，较上周提升4.84pct，涨幅排名4/31，领先沪深300指数3.15pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.30%，较上周提升1.15pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数0.48pct；克而瑞内房股领先指数为0.65%，较上周提升3.49pct。
投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳W；2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份
风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3)宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。
