你有房子吗?你要卖房子吗?

上周五送孩子去学校罢的回程中,路边遇到一个约莫六七十岁的花发老头,蹲在小卖店门口刷短视频,由于他的声音外放开得极大,“卖卖卖!卖卖卖!赶紧卖!您的房子再不出手,将永远失去出手的机会!”视频里亢奋的声音让你想忽视他都不行。


【资料图】

走不多远,小区门口传达室大爷照例一张藤椅一杯茶,早晨不晒的太阳下,恰巧也在刷抖音:“现在卖房比买房还难,有没有感受到?……中国房地产的真相是,三四线房产靠政策涨,一二线城市靠需求涨,三四线靠政策创造需求,一二线靠政策需求,所以我让你赶紧把多余的房子卖了!你说不好卖啊?我告诉你以后更不好卖!因为三四线的房子都是虚高的!根本不值那个钱!

走过去几分钟之后,我心里突然里“咯噔”一下:

很久没有听过出租车司机聊股票了,但是今天碰到了路边大爷听卖房。

做投资,不管是投资房产还是股权,当市场共识的一致性已经渗透到街头巷尾的时候,就要警惕。

不管这样的共识看起来是多么的科学,都要打个问号。

不论你是否决定站到这个共识的对立面,至少不能头脑一热地被这个共识所挟裹。

先交代一下我的生活背景,是典型的不能再典型的工薪阶层。生长于五线城市,大学毕业后在一线城市工作生活。上有老下有小,购房自住,买卖也是因为孩子教育和改善需求,不炒房。本文主要是谈一下个人的观感,知识浅薄可能眼界会有很多有局限,大家不赞同的可以底部留言批评。

现在有一种很主流的观点:中国房地产的好日子到头了。

很多人都是这一套需求侧的宏观叙事的说辞:人口增长趋势拐头,城镇化进程放缓,城乡房屋保有量趋于饱和,政策层面的房住不炒等等。

看上去全是不利地产行业发展的因素,行业发展空间受限。地产周期下行,也导致上下游产业链不景气。有没有道理呢?有一定道理。

但是生活经验和常识告诉我:中国地产行业,还有很大的发展空间。地产行业绝不是暮年产业,这才到哪里?

事实是:中国还没有跨越中等收入陷阱。

发达国家的居住条件是什么?大家去日本、瑞士、美国等发达地区看一看,普通民居是什么样的居住条件?

中国大部分的房子,连功能性都达不到及格的60分,舒适度还需努力,美观度惨不忍睹。

我们先说城市,说起来真是笑中带泪。

功能性上,二手交易平台上北京四环以内,总价在500万以下的房子,基本上户型都有极大的瑕疵。狭小、无厅、暗厕、暗厨、暗卧,奇形怪状的布局,实地去看看房,各种作妖只会不断地突破你的认知。用我一个朋友的原话来说:“都不是人住的房子”。

舒适度上,我在某平台上以“精装修”为关键词搜出来的“必看好房”,喏,就是如下:白墙配节能灯,就算精装修了。那么各位看官,什么是非精装修呢?墙是什么颜色大家尽可以展开想象。

美观度上,我们想,别墅怎么着也该美观了吧?

很多别墅(注意是很多,不是说所有)是下面这样的啊,呃……300多平米的大house啊,学点设计人都没眼看……

客厅里好歹还地毯油画绿植说得过去,但你要是点进去,扣扣细节再看看他们的卫生间:

还这样的:

呃……没眼看啊没眼看。

看官可能觉得我夸张了——欢迎来北京看看,就知道是不是夸张。

实名表扬一下上海,功能性和舒适度上暂不论,审美上普遍比北京要高一个级别。深圳和广州,功能性上要强很多,至少明厨明卫的房子很多见,但美观性上,别墅住成农民房的也比比皆是。

二线城市呢,各有各的特色。一般新楼盘的功能性基本上都达标了,老旧小区墙体斑驳,大片握手楼的也很常见。

再提到小镇和农村,一般民居的面积是够了,有些新农村的小楼外观上翻新了,一幢幢小别墅一样的——但是大家看看发达国家乡村人家的房子和客厅,再看看我们的房子和客厅,就知道一旦我们跨过中等收入陷阱,进入富裕阶段的生活应该是怎么样的——当然也不用全看国外富裕地区,看看江苏南部和浙江沿海一带的农村也可以。只是中国这样富裕的小镇和村落不够多啊!

我们如果到达富裕的那一天,按照富裕的标准来看,中国绝大多数的房产都要升级,建造、设计、装修、美化乃至文化的全面升级。这会是多大的市场?

我对你说车辆渗透率快到顶了?你说车要换的。

我对你讲房子保有量已经很高了?请你想想你家要不要换房。

地产行业才发展到哪里啊?

我们不过是刚刚摆脱了老破小、低矮漏、筒子楼、共用厕所的1.0时代,跨越了两娃挤一张床、在客厅写作业、阳台塞钢琴的2.0时代。刚刚摸到house3.0的门槛而已。

跟从2G到6G一样,按照我们的宏伟蓝图和奋斗目标,早着呢。

妄言一句,地产行业虽然已经走过了黄金、青铜、白铁的时代,但仍然年轻。

需求仍然旺盛。只是缺乏好的供给。

随着一些政策性掣肘因素的消解,随着大浪淘沙优胜劣汰的供给侧出清,未来20年,地产以及地产相关的装修建材、家居设计、家电装饰等等,仍然是中国蓬勃发展的行业之一。

喊“活下去”的人往往活得挺好。

恒大虽然倒了,但这也是规律。任何行业都逃不过“沉舟侧畔有帆过 病木前头他木春”的自然法则。

不妨打个赌,对于杨国强、王健林、孙宏斌来说,他们人生中最难受的时刻绝不是现在,不是将来,而是许多年前某个时刻,碧桂园、万达、融创企业发展过程中经历的考验,这一次也绝不是最严峻的一次。

有房的人都很担心房价。

我们看到,深圳/ 北京/上海多个片区二手房房源量激增这样的新闻频频充上头条。

然后我们又看到,中介PUA卖家的新闻竟然冲上了热搜,而新晋网红靠教你快速卖掉房子吸引了一大波流量。

这些经济现象背后的情绪逻辑,和股市是一个道理:在下行市场中,有筹码的,希望趁着价格还好,赶紧出手,免得砸手里。

回到本文开头, 情绪的归情绪,理性的归理性。

事实是,本轮下行周期以来,一线城市房价相对坚挺,新房价格当月同比均保持正值,环比仅在 2021 年 12 月与 2022 年 9-11 月两个较短区间转负,下跌幅度不超过 0.2%。在下行区间,二线和三线城市跌幅较一线城市更大,二线城市由于受到核心强二线城市支撑,房价跌幅稍弱于三线城 市。三线城市同比和环比的跌幅最为剧烈,同比从 2022 年 2 月转负,环比则从 2021 年 9 月 转负,经历了 15 个月的下行周期。

进入 2023 年,房地产市场开始出现复苏迹象。

3 月,一二三线城市商品住宅销售价格环比明显上涨,同比也有一定改善3 月 70 个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比上涨城市达 64 个,较上月增加 9 个,同比上涨城市 18 个。分区域看,一二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨 0.3%、0.6%和 0.3%,涨幅均高于或维持上月。

4 月,一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降势趋缓。一线城市新建商品住 宅销售价格同比上涨 2.0%,涨幅比上月扩大 0.3 个百分点,二线城市新建商品住宅销售价格 同比由上月下降 0.2%转为上涨 0.2%,三线城市新建商品住宅销售价格同比下降 1.9%。

结合同比趋势可知,一线城市上涨动能略有放缓,且存在区域内的房价分化,核心区域越 贵越涨,外围区域打折促销;二线城市受强二线影响,复苏效果相对较好;三四线城市目前已释放较多需求端政策,未来政策放松空间较小,后续随着政策的逐步落实和市场情绪的回暖, 销售数据存在进一步改善的可能。

房价下行,土地市场也在同步下行。

本轮房地产下行周期中,销售遇冷叠加房企资金困境, 2021 年 8 月至 2022 年末,拿地面积逐月下降,降幅同比也持续扩大,土地市场热的急剧缩减, 截至 2022 年末购置土地面积跌幅超 50%。2013年1-4月,300城土地成交面积同比跌32%。

这意味着什么?未来库存的下降和供应端新增量的萎缩。

既然叫“周期”,就不可能永远在底部。

至于地产股,上周五在小作文的催化下躁动了一阵,很快熄火了。不管接下来还有没有小作文,有没有个别城市政策的“跑步快进”,布局重点城市核心板块的现金流边际改善的房企都将占据优势。

记得智通财经在去年11月发过一篇文章《撕裂的地产股!翻倍但仍然可以适度的乐观,因为政策底要夯实了》,时间虽然过去了半年,但整体逻辑依然没有变化。

事实上,优质房企销售持续逆市高增长,行业加速出清、格局优化正在进一步演绎——虽然行业销售走弱,但年初以来优质房企销售持续超预期,逆市高增,如:越秀+101%、华发+86%、滨江+78%、招蛇+77%、华润+76%、建发房产+67%、中海+54%、保利+23%等,集中度进一步提升。

最后,私以为如果要刚需买房,现在这个买方市场,是个不错的机会哦。

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