(资料图片)
上周五（6月2日）地产产业链迎来久违的爆发，地产ETF（159707）当日场内价格收盘大涨4.42%，其标的指数中证800地产指数当日也迎来大反攻，收盘大涨3.91%。
值得注意的是，中证800地产指数即将迎来2023年首次成份股调仓。中证指数公司官网拟生效样本显示，中证800地产指数将“大裁员”，成份股将由23只变为16只，拟剔除的7只个股分别为中南建设、南京高科、金科股份、荣盛发展、首开股份、外高桥、*ST中天，投资方向全面加速聚焦头部房企。
地产行业深度洗牌，个股优胜劣汰加速，中证800地产指数此次样本调整的趋势正好就是“加速出清，聚焦头部”，此次调仓后，地产ETF（159707）标的指数的龙头属性更加突出，今天我们从政策、行业、企业等3个方面正面梳理下地产龙头的投资逻辑。
逻辑一：房地产政策整体保持宽松状态，龙头房企或率先受益。
中指研究院监测数据显示，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策超250次，其中济南、长沙、厦门等十余城对限购政策进行放松，部分热点二线城市如杭州已多次出台政策优化限购措施。
此外，上海、广州、深圳等一线城市也从公积金等方面持续对房地产政策进行优化，多孩家庭、人才、职住平衡产业人群等是核心城市政策支持的侧重点。
下图为重点城市出台房地产放松/收紧政策的次数，可以看出，自2022年Q2季度以来，出台房地产放松政策的次数明显较之前增加明显。
资料来源：政府官网、财联社、华泰研究
针对上周青岛出台的房地产新政，中信建投指出核心一二线政策持续优化，房地产销售有望得到提振。上周国常会表示要进一步稳定社会预期，提振发展信心，激发市场活力，推动经济运行持续回升向好，购房需求有望随之持续释放。继续看好优质企业的投资机会。
关于近期是否还会出台相关宽松政策，国盛证券指出，当前经济仍属弱现实，后续对政策可乐观些，预计近一两个月可能出台稳信心、稳增长、扩内需、稳地产、促消费、中央加杠杆等一系列组合拳，可能的有：支持民企的法律制度、地产差异化放松、支持汽车、降准降息、政策性金融、重大项目建设等。
逻辑二：长期来看，房地产业增加值增速将逐步趋近GDP增速，龙头房企“剩者为王”。
2021年到2022年期间，房地产行业经历了非常困难的时期，整个行业剧烈分化，市场上全盘否定地产投资价值的声音不绝于耳。过去的20多年，房地产行业高速发展，当拿过去高速发展的阶段来对比现在，就会陷入到地产板块似乎要被二级市场扫地出门的错觉。
近年来，随着城镇化率逐步走高、政策逐步转向长效机制，房地产市场的周期属性也相较其成长属性开始放大，定性分析来看，房地产业发展受城市化、政府干预和发展质量等因素影响。
资料来源：招商证券
实际上，招商证券认为，我国当前正处于城市化进程高速发展阶段后期，预计大约5-7年后城镇化率到达70%。根据城市化进程与房地产业增加值的关系，预计我国房地产业增加值在未来5-7年将保持高于GDP增速的增长中枢，随后增速可能逐步回落，最终趋近GDP增速。招商证券进一步推断，中长期我国房地产业增加值总量在GDP中占比可以达到约8-10%。
地产仍然是支柱性产业，未来并非没有增长空间，只是相较于本身过去20多年的高速增长有所回落，其产业增速最终趋近GDP增速。在这个过程中，行业大浪淘沙，集中度逐步提升，龙头房企“剩者为王”。
逻辑三：供给侧改革带来央国企崛起，地产“中特估”或将继续演绎。
销售端，根据亿翰的数据，百强房企（公司可比口径）销售金额同比增速自2023年2月以来回正，4月销售虽然环比下降15.8%，但低基数下同比增速扩大至30.9%，1-4月累计同比增长10.7%，优于全国商品房销售金额同比增速（8.8%）。头部房企销售复苏优于行业，市占率提升，市场份额正在向头部房企进一步集中。央国企销售复苏继续优于民企，两者差距进一步拉大。
资料来源：华泰证券
投资端，2023年1-4月，房地产市场尚处于弱复苏阶段，土地市场分化明显。虽然2023年TOP30拿地房企总权益拿地金额再收缩，但是分企业看，TOP30房企中依旧是央国企领先。
资料来源：中指研究院，华泰研究
华泰证券指出，地产“中特估”从2021下半年以来就已经开始呈现，并且具备扎实的基本面支撑——国央企在融资、拿地、销售、业绩等环节更具优势，能够享受供给侧出清后竞争格局的改善。在当前的政策和市场环境下，我们预计地产“中特估”还将继续演绎。分化市场下，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。
资料显示，地产ETF（159707）跟踪的中证800地产指数覆盖市场龙头地产股，前十大重仓股权重超7成，囊括“招保万金”，权重占比近5成。成份股国企央企含量高，在“中特估”大背景下，国有地产配置价值或逐渐提升。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性。前十大权重股一览：
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险。任何在本文出现的信息均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
